Home › Vastgoedrecht › Ontruiming van bedrijfsruimte: van huurachterstand tot uitvoering
Ontruiming van bedrijfsruimte: van huurachterstand tot uitvoering
Voor verhuurders die een wanbetalende of weigerachtige huurder uit het pand willen: de routes, de termijnen en de valkuilen.
In het kort
Ontruiming van bedrijfsruimte vereist een uitvoerbare rechterlijke titel: ontbinding en ontruiming via de bodemprocedure, of bij een ernstige huurachterstand een ontruimingsvonnis in kort geding. Als vuistregel rechtvaardigt drie maanden achterstand ontbinding, waarbij de rechter de huurder via een terme de grâce nog een laatste betaalkans kan geven. Eigenrichting is uitgesloten: de feitelijke ontruiming gebeurt door de deurwaarder, op basis van het betekende vonnis.
Wanneer ontruiming in beeld komt
Iedere tekortkoming geeft in beginsel de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij zij de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Bij huurachterstand hanteren kantonrechters als uitgangspunt dat circa drie maanden voldoende ernstig is — indicatief, geen harde grens: bij bedrijfsruimte wordt soms al bij twee maanden ontbonden, terwijl omstandigheden als het hervatten van de lopende betalingen of het inlopen van de achterstand de andere kant op wegen. Voor andere tekortkomingen, zoals verboden onderverhuur of het staken van de exploitatie waar een exploitatieverplichting geldt, telt vooral het dossier: is de huurder gewaarschuwd, in gebreke gesteld, en volhardt hij?
Dossier eerst. Begin het dossier vandaag: aanmaningen, een deugdelijke ingebrekestelling en vastlegging van de tekortkomingen bepalen straks het tempo en de uitkomst van de procedure.
De routes: kort geding of bodemprocedure
Kort geding. Het kort geding is de snelle route: bij een huurachterstand van meerdere maanden kan binnen weken een ontruimingsvonnis liggen. Omdat de huurovereenkomst in kort geding niet kan worden ontbonden, moet vrijwel zeker zijn dat de bodemrechter de ontbinding zal uitspreken; de rechter toetst daarom streng. De rechter kan de huurder een terme de grâce gunnen: een termijn van ten hoogste een maand om alsnog na te komen.
De terme de grâce in de praktijk. De terme de grâce (artikel 7:280 BW) is discretionair en wordt bij bedrijfsruimte terughoudender toegepast dan bij woonruimte: de rechter gunt de termijn vooral bij een concrete, geloofwaardige betaaltoezegging of een incidentele in plaats van structurele achterstand. In de praktijk gebeurt het voorwaardelijk: de ontbinding en ontruiming worden uitgesproken maar treden alleen in werking als niet binnen de gestelde termijn — twee weken tot maximaal een maand — volledig is betaald. Hoort bij het gehuurde een afhankelijke woning, dan weegt dat mee ten gunste van de huurder.
Bodemprocedure. De bodemprocedure geeft het complete pakket: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, betaling van de achterstand en een vergoeding voor de periode tot de ontruiming. Huurzaken zijn aardzaken van de kantonrechter, ongeacht het financiële belang.
290- en 230a-ruimte: het regime bepaalt het pad
Wie van een huurder af wil zonder dat er een tekortkoming ligt, komt in het opzeggingsregime terecht en dat verschilt fundamenteel per kwalificatie. Bij winkels en horeca (290) gelden de wettelijke termijnen en limitatieve opzeggingsgronden; bij kantoren en opslag (230a) kan de huurder na het einde van de huur ontruimingsbescherming vragen bij de kantonrechter. De kwalificatievraag gaat dus aan de strategie vooraf.
De uitvoering: vonnis, betekening, deurwaarder
Na betekening krijgt de huurder een korte termijn om zelf te vertrekken; daarna ontruimt de deurwaarder, zo nodig met hulp van politie en een verhuizer. Achtergebleven inventaris wordt afgevoerd of opgeslagen; de kosten daarvan komen in beginsel voor rekening van de huurder, maar de verhaalbaarheid hangt af van diens positie. Denk vooraf na over de praktische kant: sloten, nutsvoorzieningen, oplevering en het opnieuw verhuurbaar maken van het pand.
Failliete huurder: het spoor wijzigt
Ontruiming loopt dan via de curator, die het pand moet opleveren. Over schade wegens het voortijdige einde van de huur en over het trekken van een bankgarantie in die situatie bestaat precieze rechtspraak; laat die positie beoordelen voordat u handelt. Dreigt het faillissement pas, dan kan de faillissementsaanvraag door u als verhuurder juist het drukmiddel zijn dat de achterstand alsnog betaald krijgt.
Wat het kost
De kosten worden in beginsel op de huurder verhaald via de proceskostenveroordeling en de ontruimingskosten. Let op de staffel: wordt een huurachterstand van meer dan € 12.500 meegevorderd, dan loopt het kantongriffierecht voor rechtspersonen op tot € 1.504 (tarieven 2026, rechtspraak.nl). Reken tegelijk realistisch: bij een huurder zonder verhaal is het doel vooral het pand terug en de schade stoppen. Ook dat is een uitkomst; hoe eerder de procedure start, hoe kleiner het gat.
Veelgestelde vragen
Bij hoeveel huurachterstand kan ik ontbinden en ontruimen?
Als vuistregel geldt dat een huurachterstand van drie maanden of meer de ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming rechtvaardigt; bij minder is de uitkomst onzekerder en wegen bijkomende omstandigheden mee, zoals structureel te laat betalen of eerdere waarschuwingen.
De rechter kan de huurder bovendien een laatste kans geven door een terme de grâce: een termijn van maximaal een maand om alsnog te betalen. Een strak opgebouwd dossier met aanmaningen en een ingebrekestelling maakt het verschil.
Mag ik als verhuurder zelf het slot vervangen bij wanbetaling?
Nee. Eigenrichting is niet toegestaan: ontruiming vereist een uitvoerbare rechterlijke titel en gebeurt door de deurwaarder. Wie zelf sloten vervangt of het pand ontruimt, riskeert aansprakelijkheid voor de schade van de huurder, ook als de huurachterstand vaststaat.
Hoe snel kan een ontruiming in kort geding?
Bij een duidelijke, ernstige huurachterstand kan een ontruimingsvonnis in kort geding binnen enkele weken worden verkregen; na betekening volgt de feitelijke ontruiming door de deurwaarder doorgaans binnen enkele weken daarna.
Het kort geding loopt vooruit op de ontbinding in een bodemprocedure: de tekortkoming moet daarom zo ernstig zijn dat vrijwel zeker is dat de bodemrechter de ontbinding zal uitspreken.
Wat kost een ontruimingsprocedure?
Huurzaken lopen bij de kantonrechter; het griffierecht bedraagt daar in 2026 € 139 voor rechtspersonen bij een vordering van onbepaalde waarde, oplopend bij een gecombineerde geldvordering. Daarbij komen de deurwaarderskosten van dagvaarding en ontruiming, en advocaatkosten; wij werken met een prijsafspraak vooraf.
De proceskosten en ontruimingskosten worden in beginsel op de huurder verhaald, maar de praktische verhaalbaarheid hangt af van diens verhaalspositie.
Lees ook over het bredere onderwerp
Vastgoedrecht →Verwante artikelen
Plan een eerste gesprek
We luisteren naar uw situatie en geven aan of, en hoe, wij u kunnen bijstaan.