Illegale onderverhuur aanpakken als verhuurder

Uw huurder betaalt de huur netjes, maar in het pand blijkt een ander bedrijf te zitten. Of een woning uit uw portefeuille staat op een boekingsplatform, terwijl de huurder er feitelijk niet meer woont. Illegale onderverhuur komt in alle segmenten voor en de verhuurder is meestal de laatste die het hoort.

Onderverhuur kan verschillende vormen aannemen:

• Volledige onderverhuur: de huurder geeft het hele pand of de hele woning aan een derde in gebruik en vangt zelf de marge.
• Gedeeltelijke onderverhuur: een deel van de winkel, het kantoor of de woning wordt doorverhuurd, bijvoorbeeld als shop-in-shop of als kamerverhuur.
• Short stay en toeristische verhuur: kortdurende verhuur via platforms zoals Airbnb, vaak tegen tarieven die ver boven de hoofdhuur liggen.

Waarom dit voor u als verhuurder of belegger een reëel probleem is:

• U kent de feitelijke gebruiker niet. De screening van uw contractspartij verliest haar waarde als een onbekende derde het pand gebruikt.
• Verzekering, vergunning en bestemming komen onder druk. Gebruik dat afwijkt van de overeengekomen bestemming kan gevolgen hebben voor de dekking en voor publiekrechtelijke verplichtingen.
• De huurder verdient aan uw vastgoed. De onderhuurmarge komt terecht bij de huurder, niet bij u.
• Uitstraling en waarde van het object kunnen lijden onder wisselende gebruikers en overlast.

Of onderverhuur daadwerkelijk illegaal is, hangt af van de wet en vooral van het huurcontract. Voor bedrijfsruimte en woonruimte gelden verschillende regels; die behandelen we hierna afzonderlijk. Daarna leest u hoe u bewijs verzamelt, welke sancties u kunt inzetten en hoe de procesroute eruitziet.

De wet is bij bedrijfsruimte opvallend soepel voor de huurder. Op grond van artikel 7:221 BW is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben. Het wettelijke uitgangspunt bij onderhuur van bedrijfsruimte is dus: het mag, tenzij.

In de praktijk is dat uitgangspunt vrijwel altijd omgedraaid. Artikel 7:221 BW is van regelend recht: partijen mogen er in het huurcontract van afwijken. Vrijwel elk ROZ-model en de bijbehorende algemene bepalingen verbieden onderverhuur en ingebruikgeving zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, meestal versterkt met een boetebeding. Verhuurt uw huurder toch onder, dan levert dat in beginsel een tekortkoming op, ook als u geen concreet nadeel kunt aantonen.

Wat als het contract niets regelt?

Bevat het contract geen onderhuurverbod, dan valt u terug op de wettelijke maatstaf. U zult dan aannemelijk moeten maken dat de huurder uw redelijke bezwaren moest kennen. Denk aan concurrentie met andere huurders in hetzelfde complex, gebruik dat afwijkt van de overeengekomen bestemming, of gerede twijfel over de soliditeit of het betalingsgedrag van de onderhuurder. Dat is een zwaardere route dan een beroep op een contractueel verbod; laat het bij nieuwe contracten dus niet op de wet aankomen.

Toestemming onder voorwaarden

Een verzoek om toestemming hoeft u niet zonder meer te weigeren of te verlenen. U kunt voorwaarden stellen, bijvoorbeeld dat de huurder volledig aansprakelijk blijft voor gedragingen van de onderhuurder, dat een deel van de onderhuurprijs aan u wordt afgedragen, of dat de toestemming beperkt blijft tot een specifieke onderhuurder en bestemming. Leg toestemming en voorwaarden altijd schriftelijk vast.

Voor woonruimte koos de wetgever de omgekeerde benadering. Artikel 7:244 BW bepaalt dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Anders dan bij bedrijfsruimte hoeft u als verhuurder dus geen contractueel verbod te hebben bedongen: het verbod volgt rechtstreeks uit de wet.

De uitzondering: hospitaverhuur

Op het wettelijke verbod bestaat één uitzondering. De huurder van een zelfstandige woning die daarin zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag een deel van de woning, in de praktijk een kamer, aan een ander in gebruik geven. Dit wordt hospitaverhuur genoemd. De uitzondering geldt alleen zolang de huurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt. Verhuist de huurder feitelijk en blijft de kamerbewoner achter, dan valt de basis onder de onderverhuur weg.

Ook hier geldt: het huurcontract kan strenger zijn dan de wet. Veel woonruimtecontracten verbieden iedere vorm van ingebruikgeving, dus ook hospitaverhuur, of verbinden daaraan voorwaarden. Voor beleggers met een woningportefeuille loont het om dit standaard in de modelcontracten op te nemen.

Wat betekent dit voor uw portefeuille?

Volledige onderverhuur van een woning zonder uw toestemming is vrijwel altijd een tekortkoming, ook als het contract er niets over zegt. Bij gedeeltelijke onderverhuur is beslissend of de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft en wat het contract bepaalt. Controleer bij een vermoeden van onderverhuur daarom eerst waar de huurder feitelijk woont: het hoofdverblijf is in woonruimtezaken vaak het scharnierpunt van de discussie.

Een vermoeden is niet genoeg: in een procedure moet u de onderverhuur aannemelijk maken. Bouw daarom eerst een dossier op. Veelvoorkomende signalen:

• Basisregistratie personen: bij woonruimte kunt u bij veel gemeenten als eigenaar navragen hoeveel personen op het adres staan ingeschreven. Namen verstrekt de gemeente daarbij niet, maar een aantal ingeschrevenen dat niet past bij uw huurcontract is een duidelijk signaal.
• Handelsregister: bij bedrijfsruimte kan de inschrijving van een ander bedrijf op het adres wijzen op onderhuur of ingebruikgeving.
• Energie- en waterverbruik: sterk gewijzigd verbruik, zichtbaar via servicekosten of eigen meters, past vaak niet bij het overeengekomen gebruik.
• Meldingen van buren en beheerders: wisselende gezichten, rolkoffers, sleuteloverdrachten bij de voordeur. Leg verklaringen schriftelijk en met datum vast.
• Boekingsplatforms en sociale media: advertenties op Airbnb, Booking of verhuursites. Maak gedateerde screenshots van de advertentie, de beschikbaarheidskalender en de beoordelingen.

Rechtmatig te werk gaan

Verzamel bewijs binnen de grenzen van de wet, anders keert het zich in de procedure tegen u:

• Betreed het gehuurde niet zonder toestemming van de huurder en vervang geen sloten. Dat is eigenrichting.
• Kondig een inspectie of bezichtiging aan op grond van het huurcontract; de meeste ROZ-bepalingen verplichten de huurder daaraan mee te werken.
• Laat een deurwaarder een proces-verbaal van constatering opmaken van wat ter plaatse zichtbaar is. Dat levert sterk bewijs op.
• Wees terughoudend met cameratoezicht en observatie: privacyregels stellen daaraan grenzen.

Weigert de huurder stelselmatig medewerking aan een contractueel toegestane inspectie, dan kan die weigering op zichzelf een tekortkoming opleveren die u in de procedure meeneemt.

Hoe u een deurwaarder inschakelt voor een proces-verbaal van constatering, wat dat kost en wanneer daarnaast een advocaat nodig blijft, zetten wij apart voor u op een rij.

Staat de onderverhuur eenmaal vast, dan heeft u als verhuurder drie sancties tot uw beschikking. Ze zijn in één procedure te combineren.

Ontbinding en ontruiming

Illegale onderverhuur is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in beginsel de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij structurele of commerciële onderverhuur wijzen rechters ontbinding regelmatig toe, maar de uitkomst blijft afhankelijk van de omstandigheden: de duur en omvang van de onderverhuur, de opstelling van de huurder en de gevolgen van een ontbinding. De ontbinding van een huurovereenkomst van gebouwd vastgoed loopt via de rechter; met de ontbinding vordert u tevens ontruiming. Hoe zo'n traject verloopt, leest u ook op de pagina over ontbinding wegens huurachterstand; de procedurele route is vergelijkbaar.

Contractuele boete

De meeste ROZ-contracten en veel woonruimtecontracten koppelen aan het onderhuurverbod een boete, vaak per overtreding en per dag dat deze voortduurt. Zo'n boete kan snel oplopen en werkt als drukmiddel om de onderverhuur te beëindigen. Houd er rekening mee dat de rechter een contractuele boete op verzoek van de huurder kan matigen; reken dus niet blind op het volledige bedrag. Meer over de werking en matiging van boetebedingen leest u in de sectie over boetebedingen op de pagina over exoneratie- en boetebedingen in zakelijke contracten.

Winstafdracht via artikel 6:104 BW

Uw eigen schade is bij onderverhuur vaak lastig concreet te maken: de huur werd immers gewoon betaald. Daarvoor kan artikel 6:104 BW uitkomst bieden. De rechter kan op uw vordering de schade begroten op het bedrag van de winst die de huurder met de onderverhuur heeft genoten, of op een gedeelte daarvan. Let wel: dit is een bevoegdheid van de rechter, geen automatisme. De rechter beslist of en in hoeverre hij de winst als maatstaf neemt. Een goed onderbouwde winstberekening, bijvoorbeeld aan de hand van boekingsoverzichten of het onderhuurcontract, vergroot de kans dat deze grondslag slaagt.

Toeristische verhuur via Airbnb en vergelijkbare platforms is de meest voorkomende vorm van illegale onderverhuur in woningportefeuilles, en ook bij bedrijfsruimte met een woonlaag komt het voor. Juridisch is short stay in de kern gewoon onderverhuur: de huurder geeft het gehuurde tegen betaling aan derden in gebruik. Dat het om korte periodes gaat, maakt dit niet anders. Bij woonruimte botst het met artikel 7:244 BW en vrijwel altijd met het contract; bij bedrijfsruimte wijkt het gebruik bovendien al snel af van de overeengekomen bestemming.

Twee aspecten maken short stay bijzonder:

• De winst is hoog en aantoonbaar. Nachttarieven liggen vaak ver boven de hoofdhuur, en boekingsoverzichten en beoordelingen maken de omvang inzichtelijk. Dat maakt de route van winstafdracht via artikel 6:104 BW hier extra relevant.
• Er speelt vrijwel altijd ook een gemeentelijke overtreding. Veel gemeenten kennen voor vakantieverhuur een registratieplicht, een maximum aantal nachten per jaar of een vergunningplicht. Handhaving verloopt via het bestuursrecht en valt buiten het bestek van deze pagina, maar één punt verdient uw aandacht: gemeentelijke handhaving en boetes kunnen zich mede richten tegen de eigenaar van het pand. Ook daarom is stilzitten geen optie.

Voor de civielrechtelijke aanpak gelden dezelfde stappen en sancties als hiervoor beschreven: bewijs vastleggen, sommeren en zo nodig ontruiming en ontbinding vorderen, met de boete en winstafdracht als financiële component.

Illegale onderverhuur aanpakken verloopt langs een vaste route. Het overslaan van stappen kost in de regel meer tijd dan het oplevert.

Stap 1: dossier op orde

Verzamel het bewijs zoals hiervoor beschreven en zet de contractuele basis op een rij: het onderhuurverbod, het boetebeding en de inspectiebepalingen. Controleer ook of er eerdere correspondentie met de huurder over het gebruik van het pand bestaat.

Stap 2: sommatie

Sommeer de huurder schriftelijk om de onderverhuur binnen een duidelijke termijn te beëindigen en het gehuurde weer conform het contract te gebruiken. Zeg de contractuele boete aan, behoud u alle rechten voor en vraag om een schriftelijke bevestiging. Een scherpe sommatie lost een deel van de zaken zonder procedure op en versterkt uw dossier als het toch tot een procedure komt. Ontruim nooit zelf: dat is eigenrichting.

Stap 3: kort geding of bodemprocedure

Volgt geen herstel, dan kiest u de procedure die bij de zaak past:

• Kort geding: bij een spoedeisend belang, bijvoorbeeld doorlopende short stay, overlast of dreigende schade, kunt u in kort geding ontruiming vorderen vooruitlopend op de bodemprocedure. De rechter beoordeelt dan of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
• Bodemprocedure: de ontbinding zelf, met definitieve ontruiming, de verbeurde boetes en de vordering tot winstafdracht, legt u voor aan de rechter in een bodemprocedure.

Over de tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis leest u meer op de pagina over ontruiming van bedrijfsruimte. Wilt u weten welke route in uw zaak het meest kansrijk is, dan kijkt een huurrechtadvocaat voor bedrijfsruimte met u mee naar contract, bewijs en strategie.

De aanpak van illegale onderverhuur rust op een beperkt aantal bepalingen uit Boek 6 en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Hieronder vindt u de officiële vindplaatsen op wetten.overheid.nl, zodat u de wettekst zelf kunt raadplegen. Op deze pagina is geen afzonderlijke rechtspraak als bron opgenomen.

Wetgeving

• Artikel 7:221 BW: de bevoegdheid van de huurder tot ingebruikgeving aan een ander, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. Het wettelijk kader voor onderhuur van bedrijfsruimte.
• Artikel 7:244 BW: het verbod voor de huurder van woonruimte om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven, met de uitzondering voor hospitaverhuur bij hoofdverblijf.
• Artikel 6:265 BW: de grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming.
• Artikel 6:104 BW: de bevoegdheid van de rechter om de schade te begroten op de winst die de huurder met de onderverhuur heeft genoten.