Specialisme

Bedrijfsoverdracht met vastgoed

Door mr. M. Kumar · NOvA-geregistreerd advocaat

Wanneer uw onderneming wordt verkocht en het bedrijfspand mee, of juist niet.

Voor DGA's, familiebedrijven, en ondernemers waar vastgoed een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de structuur of de transactie. Wij combineren M&A-praktijk en vastgoedrecht in één hand, en werken liever vroeg dan laat — twaalf tot achttien maanden voorbereiding levert structureel meer op dan een gehaaste herstructurering vlak voor een deal.

Plan een eerste gesprek Lees onze diepgaande analyse

Voor wie

Bedrijfsoverdrachten met een vastgoedcomponent treffen partijen in verschillende stadia. Wij staan vier doelgroepen bij.

DGA's met exit-perspectief

DGA s die hun onderneming overwegen te verkopen en zich afvragen wat er met het bedrijfspand moet gebeuren. Houden of mee verkopen, in een vastgoed-BV of in privé, met of zonder lopende huurovereenkomst aan de overnemer.

Familiebedrijven bij generatiewisseling

Ondernemingen waarbij de overdracht naar de volgende generatie wordt voorbereid en waarbij vastgoed een belangrijke component is. Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), schenkingsstructuur, en de positie van familieleden die niet in de onderneming werken.

Beleggers en strategische kopers

Partijen die een onderneming overnemen waarbij vastgoed onderdeel is van de structuur. Beoordeling van de structuur, vrijwaringen voor vastgoed-aansprakelijkheid (milieu, oplevering, lopende geschillen), en lange-termijn huurarrangementen.

Ondernemers in pre-exit-herstructurering

Ondernemers die nog jaren weg zijn van een verkoop, maar hun structuur al willen voorbereiden. Vastgoed afsplitsen, holdingstructuur opzetten, fiscaal optimaliseren, en paulianeuze risico s vermijden door tijdig te handelen.

Waarbij wij ondersteunen

Vijf typische trajecten waarvoor cliënten ons inschakelen.

→ Beoordeling van uw bestaande holding- en vastgoedstructuur in het licht van een toekomstige overdracht
→ Splitsing van werkmaatschappij en vastgoed-BV met aandacht voor timing, overdrachtsbelasting, en pauliana-risico s
→ Onderhandeling over de prijs van werkmaatschappij versus vastgoed bij externe overdracht
→ Opstellen van lange-termijn huurovereenkomsten tussen verkopende DGA en overnemende werkmaatschappij
→ SPA-bepalingen voor vastgoedcomponent: earn-outs, vrijwaringen, terugkooprechten, exit-arrangementen

Onze aanpak

Drie stappen, in deze volgorde. De grootste waarde ontstaat in de voorbereiding, niet in de transactie zelf.

Wedge-analyse

Eerst beoordelen wij de drie waarde-lagen tegelijk: de operationele waarde van de onderneming, de vastgoedwaarde, en uw persoonlijke vermogensdoelen na de transactie. De optimale structuur voor de DGA verschilt aanzienlijk per situatie en is zelden alleen vanuit een M&A- of vastgoed-perspectief te beoordelen.

Strategische voorbereiding

Een goede bedrijfsoverdracht met vastgoed wordt twaalf tot achttien maanden voorbereid. Herstructurering van de holdingstructuur, fiscaal vooroverleg met de Belastingdienst, en het op orde brengen van de huurrelaties tussen groepsmaatschappijen voorkomen problemen tijdens en na de transactie.

Transactiebegeleiding

Wanneer de transactie zich aandient, voeren wij de juridische begeleiding: SPA-onderhandelingen met aandacht voor de vastgoedcomponent, leveringsdocumenten voor zowel aandelen als eventueel vastgoed, en de na-deal-arrangementen tussen verkopende DGA en kopende partij.

Wat ons onderscheidt

Drie specifieke kenmerken van onze bedrijfsoverdracht-praktijk met vastgoedcomponent.

M&A en vastgoed in één hand

Bij andere kantoren is bedrijfsoverdracht typisch een M&A-team en is vastgoed een ander team, met overdrachtsmomenten en interpretatiefouten als gevolg. Wij combineren beide structureel, omdat dat is wat de DGA met vastgoed in zijn structuur werkelijk nodig heeft.

Vroege betrokkenheid, niet alleen deal-fase

De grootste waarde voor de DGA ontstaat in de jaren voor een verkoop, niet in de zes weken erna. Wij werken graag al in de pre-exit-fase, wanneer de structuur nog flexibel is en herstructurering zonder tijdsdruk en pauliana-risico s kan plaatsvinden.

Persoonlijke begeleiding bij een gevoelig moment

De verkoop van een onderneming met bedrijfspand is voor de meeste DGA s een eenmalige ervaring met grote financiele en emotionele impact. U heeft direct contact met de behandelend advocaat.

Wilt u meer lezen?

Onze diepgaande analyses behandelen verschillende aspecten van bedrijfsoverdracht met vastgoed: de transactiestructuur en SPA-bepalingen bij M&A met vastgoed, de holdingstructuur die u in staat stelt flexibel te zijn bij een latere verkoop, de keuze tussen vastgoed in BV en privé, en specifiek de positie van familiebedrijven met vastgoed bij generatiewisseling.

Veelgestelde vragen

Drie vragen die in vrijwel elk dossier terugkomen.

Verkoop ik de aandelen of het pand apart?

Dat is de eerste en meest bepalende vraag. Bij een aandelentransactie blijft het pand in de vennootschap en gaan alle rechten en verplichtingen mee, inclusief de risico's die u niet kent. Bij een activatransactie wordt het pand expliciet geleverd en kiest u wat meegaat, maar moeten contracten afzonderlijk worden overgedragen met medewerking van de wederpartij en gaat personeel van rechtswege mee als overgang van onderneming. De keuze heeft ook aanzienlijke fiscale gevolgen, waaronder overdrachtsbelasting; laat haar daarom altijd samen met uw fiscalist maken en niet uit gewoonte.

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als het bedrijf wordt overgenomen?

Huurt de onderneming het pand van een derde, dan hangt het af van de transactiestructuur. Bij een aandelentransactie verandert de huurder juridisch niet: dezelfde vennootschap blijft contractspartij, al kan een change-of-controlbeding in het huurcontract de verhuurder rechten geven. Bij een activatransactie gaat de huur niet automatisch mee; dan is contractsoverneming met medewerking van de verhuurder nodig, of, bij 290-bedrijfsruimte, de afdwingbare route van indeplaatsstelling via de kantonrechter. Breng dit vroeg in het traject in kaart: de verhuurder is geen partij bij uw deal maar wel bij uw locatie.

Welke vrijwaringen zijn gebruikelijk als er vastgoed in de transactie zit?

Naast de gewone garanties zijn bij vastgoed vier onderwerpen standaard: bodemverontreiniging en milieu, de bouwkundige staat en verborgen gebreken, publiekrechtelijke beperkingen zoals bestemming en vergunningen, en de huurrechtelijke positie met lopende verplichtingen. Voor bekende risico's wordt doorgaans een specifieke vrijwaring opgenomen in plaats van een garantie, omdat een garantie alleen dekt wat op dat moment onbekend was. Laat het boekenonderzoek op vastgoed niet beperken tot de eigendomsakte: de aangehaalde oudere aktes bevatten geregeld erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen die het gebruik beperken.

Wat het kost

Bij een overname met vastgoed werken wij met een vaste prijs per fase: eerst de structuur en de intentiefase, daarna het boekenonderzoek en de contracten. Zo weet u vooraf wat elke stap kost en beslist u per fase over het vervolg.

Waar de omvang vooraf te overzien is, werken wij met een vaste prijs die vóór de opdrachtbevestiging vastligt. Is dat niet mogelijk, dan geldt een uurtarief met een maandelijkse specificatie en melden wij het tijdig wanneer een zaak anders loopt dan verwacht. Het eerste gesprek van dertig minuten is verkennend en kosteloos.

Op de kostenpagina staan de griffierechten per instantie en de kostenopbouw per traject. Met onze rekentools berekent u zelf het griffierecht, de wettelijke rente, de incassokosten en de proceskostenveroordeling.

Verdieping in de kennisbank

Wilt u zich eerst inlezen? Deze pagina's behandelen het juridische kader in detail, met wetsartikelen, termijnen en praktijkvoorbeelden.

Denkt u na over een bedrijfsoverdracht waarbij vastgoed een rol speelt?

Plan een eerste gesprek. We luisteren naar uw situatie en geven aan of, en hoe, wij u kunnen bijstaan.

Plan een eerste gesprek Bel: +31 20 747 1121