Welk huurregime geldt voor uw bedrijfsruimte: 7:290 BW of 7:230a BW?
Wat een verhuurder moet weten voordat het regime vastligt: de kwalificatie bepaalt de opzeggingsgronden, de huurtermijn en de ruimte in het contract.
In het kort
7:290 BW geldt voor publieksgerichte bedrijfsruimte zoals winkels, horeca en ambacht. 7:230a BW geldt voor de rest, zoals kantoren, magazijnen en bedrijfshallen. Het regime bepaalt of de huurder beschermde rechten heeft op contractduur en huurprijs, of dat contractvrijheid geldt. Wie de classificatie verkeerd inschat bij contractsluiting, betaalt later de prijs.
Het verschil in een alinea
Het Burgerlijk Wetboek kent twee regimes voor zakelijke huur. Onder 7:290 BW valt bedrijfsruimte met een verkooppunt voor het publiek, zoals winkels, restaurants, cafes, ambachtelijke bedrijven en afhaalpunten. Voor deze huurders heeft de wetgever bescherming opgenomen: minimumtermijn van vijf jaar plus vijf, indeplaatsstelling onder voorwaarden, en huurprijswijziging via een vastgelegde procedure.
Onder 7:230a BW valt al het andere zakelijke vastgoed, zoals kantoren, opslag, productieruimte en datacenters. Hier geldt vrijwel volledige contractvrijheid, plus een beperkte ontruimingsbescherming bij beëindiging.
Wanneer 7:290 BW van toepassing is
Drie criteria moeten cumulatief vervuld zijn. De ruimte is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafebedrijf, afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf. Deze bestemming is bij contract overeengekomen. Bij twijfel weegt mee wat partijen bij het sluiten voor ogen stond, mede afgeleid uit de feitelijke inrichting en het feitelijke gebruik. En er is een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig waar de afnemer wordt bediend.
In de praktijk hoort hier dus bij: een schoenwinkel, een tandartspraktijk met wachtkamer, een fitnesscentrum, een kapper, een boekhandel, een lunchroom. Niet hier onder vallen: een groothandel zonder publiek-baliedeel, een online-shop met afhaalpunt achter slot en grendel, een advocatenkantoor.
Eens 7:290 BW van toepassing, gelden de huurder-bescherming-regels grotendeels van dwingend recht. Een beding dat ten nadele van de huurder afwijkt kan worden vernietigd, tenzij de rechter het vooraf heeft goedgekeurd op grond van artikel 7:291 BW. Goedkeuring wordt gegeven wanneer het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of de maatschappelijke positie van de huurder de bescherming redelijkerwijs niet vergt. Voor afwijking van artikel 7:307 BW is die route uitgesloten.
Wanneer 7:230a BW van toepassing is
Alle bedrijfsruimte die niet onder 7:290 BW valt, is overige bedrijfsruimte en wordt geregeerd door 7:230a BW. Dat is een dunne regeling: feitelijk alleen ontruimingsbescherming voor de huurder. Voor het overige is contractvrijheid de hoofdregel.
Onder dit regime vallen onder andere kantoren, opslagruimten, magazijnen, productiehallen, advocatenkantoren, accountantskantoren, fysiotherapie-praktijken zonder publiek-balie, en bedrijfsruimten in flexibele kantoorconcepten.
De contractvrijheid is groot: korte huurperiodes, eigen opzegtermijnen, een eigen indexeringsclausule, en beëindiging zonder wettelijke opzeggingsgrond. Voor de verhuurder is dat een aanzienlijk gunstiger uitgangspunt dan bij 290-ruimte. De keerzijde is dat een verkeerde kwalificatie zich juist hier wreekt: blijkt het gehuurde feitelijk 290-bedrijfsruimte, dan gelden al die contractuele vrijheden niet en is een opzegging zonder vermelding van gronden nietig.
De grijze zones
Niet elke ruimte laat zich gemakkelijk indelen. Een paar veelvoorkomende dilemma's.
Ruimte met meervoudig gebruik. Een advocatenkantoor met een baliepunt waar cliënten worden ontvangen, is dat publieksgericht? De rechtspraak kijkt naar het hoofdgebruik. Een kantoor met incidentele clientontvangst is geen 7:290-ruimte. Een fysiotherapiepraktijk met wachtkamer waar cliënten dagelijks komen, wel.
Showroom plus opslag. Een autodealer met showroom (publieksgericht) en achterop een werkplaats met onderdelenmagazijn (niet-publieksgericht): voor dezelfde huurovereenkomst geldt 7:290 BW als hoofdregime, omdat de showroom de hoofdfunctie is.
Bedrijfsverzamelgebouwen en flex-concepten. Hier wordt vaak met service-overeenkomsten en opt-outs gewerkt om buiten 7:290 te blijven. De rechter kijkt door de constructie heen naar de feitelijke situatie.
Online-bedrijven met afhaalpunt. Een webshop met een afhaalpunt achter een baliedeur: meestal niet 7:290, want geen wezenlijk publieksverkeer.
Waarom de classificatie cruciaal is
Het verschil voelt technisch maar heeft grote gevolgen.
Voor een 7:290-huurder: een huurtermijn van vijf jaar die van rechtswege wordt verlengd tot in totaal tien jaar, het recht om de huur via indeplaatsstelling over te dragen aan een opvolger, en huurprijsaanpassing uitsluitend via de procedure van artikel 7:303 BW. Voor de verhuurder betekent dit dat opzegging tegen het einde van de eerste termijn alleen mogelijk is wegens slecht huurderschap of dringend eigen gebruik, en dat pas tegen het einde van latere termijnen een belangenafweging in beeld komt.
Voor een 7:230a-huurder: de huurovereenkomst bepaalt wat geldt. Korte looptijd, geen indeplaatsstelling, een eigen indexering. De bescherming die overblijft is de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn verzoeken binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, dus gerekend vanaf de aangezegde ontruimingsdatum en niet vanaf de datum van de brief. De rechter kan verlengen met ten hoogste een jaar, en dat nog tweemaal. Tegen die beschikking staat geen hogere voorziening open.
Een verkeerde inschatting in de huurovereenkomst kan jaren later opduiken. Bij verkoop van een onderneming bijvoorbeeld: een koper wil garanties op de huursituatie, en plotseling blijkt dat de kantoor-huur eigenlijk 7:290 is, met andere implicaties voor waardering en overname.
Bij verkoop van het pand speelt hetzelfde: op grond van koop breekt geen huur neemt de koper het regime met alle bijbehorende bescherming van rechtswege over.
Praktische check voor uw situatie
Drie vragen om snel te bepalen welk regime in beeld komt.
Een: kan de gemiddelde Nederlander gewoon de deur openduwen om iets te kopen, te bestellen, of een dienst af te nemen? Ja: richting 7:290. Nee: richting 7:230a.
Twee: wat staat er in de huurovereenkomst over de bestemming? Detailhandel, horeca, ambacht: 7:290. Kantoorruimte, opslag, bedrijfsdoeleinden: 7:230a.
Drie: wat is het feitelijk gebruik? Bij twijfel weegt de feitelijke situatie zwaarder dan de papieren bestemming. Een ruimte die op papier kantoor is maar functioneert als publieksgerichte praktijk, kan via de rechter onder 7:290 worden gebracht.
Bij elke serieuze situatie, zoals een nieuwe huurovereenkomst, een verlenging, een geschil over beëindiging, of een acquisitie waarbij vastgoed deel uitmaakt van de deal, is een korte juridische check waardevol. Het verschil tussen de regimes kost weinig om vooraf te toetsen, en veel om achteraf te repareren.
Ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte
Eindigt de huur van kantoorruimte of een andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW door opzegging, dan hoeft de huurder niet direct te vertrekken. De wet geeft ontruimingsbescherming van rechtswege: de verplichting om te ontruimen is geschorst gedurende twee maanden na de dag waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. Zonder schriftelijke aanzegging gaat deze termijn niet lopen.
Verlenging via de kantonrechter
Binnen die twee maanden kan de huurder de kantonrechter verzoeken de schorsing te verlengen. De rechter kan de termijn verlengen tot maximaal een jaar na het einde van de huurovereenkomst. Daarna kan de huurder nog tweemaal om verlenging vragen, telkens met maximaal een jaar. In totaal duurt de bescherming dus hooguit driemaal een jaar.
De kantonrechter maakt een belangenafweging. Het verzoek wordt alleen toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Bij onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling wijst de rechter het verzoek af. Voor de duur van de verlenging stelt de rechter een gebruiksvergoeding vast, in de praktijk vaak gelijk aan de laatst geldende huurprijs.
Termijnen bewaken
- Verhuurder: zeg de ontruiming schriftelijk aan, bij voorkeur direct in de opzeggingsbrief. Zolang de schorsing loopt of de rechter nog niet op een verlengingsverzoek heeft beslist, kunt u niet ontruimen.
- Huurder: dien het verzoekschrift binnen twee maanden na de aanzegging in. Deze termijn is fataal: een te laat ingediend verzoek is niet-ontvankelijk en de bescherming eindigt.
- De bescherming geldt niet als de huurder zelf heeft opgezegd of uitdrukkelijk met de beëindiging heeft ingestemd. Leg als verhuurder een instemming daarom schriftelijk vast.
Loopt de bescherming af of wordt het verzoek afgewezen, dan volgt de uitvoeringsfase; hoe de ontruiming van een bedrijfspand verloopt, tot en met de rol van de deurwaarder, beschrijven wij afzonderlijk.
Bronnen en vindplaatsen
De belangrijkste vindplaatsen bij dit artikel. Wetteksten via wetten.overheid.nl (de officiële publicatie), uitspraken via rechtspraak.nl.
Wetgeving
Rechtspraak
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen 7:290 en 7:230a bedrijfsruimte?
7:290 BW geldt voor publieksgerichte ruimten waar klanten over de vloer komen voor goederen of diensten: winkels, horeca, ambachtsbedrijven. 7:230a BW geldt voor 'overige' bedrijfsruimte: kantoren, magazijnen, productieruimte, datacenters. Het juridische verschil is wezenlijk: 7:290 geeft de huurder dwingendrechtelijke bescherming (5+5-jaar termijnen, opzegging alleen op limitatieve gronden, huurprijswijziging via 7:303). 7:230a geeft slechts ontruimingsbescherming. Lees verder: het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte.
Kunnen huurder en verhuurder zelf kiezen of 7:290 of 7:230a BW geldt?
Nee, in beginsel niet. Welk huurregime geldt, volgt uit de wet, niet uit het etiket op de huurovereenkomst. De rechter kijkt naar wat partijen bij het sluiten voor ogen stond, mede afgeleid uit de inrichting en het feitelijke gebruik; bij twijfel weegt de feitelijke situatie zwaarder dan de papieren bestemming. Een ruimte die op papier kantoor is maar functioneert als publieksgerichte praktijk, kan alsnog onder 7:290 BW vallen. Geldt 7:290 BW, dan zijn de beschermingsregels grotendeels van dwingend recht. Een beding dat ten nadele van de huurder afwijkt, is doorgaans vernietigbaar, tenzij de rechter het vooraf heeft goedgekeurd (artikel 7:291 BW); voor afwijking van artikel 7:307 BW is die route uitgesloten. Laat de kwalificatie van uw bedrijfsruimte daarom vooraf toetsen.
Mag mijn huurder zonder toestemming onderverhuren?
De wet is hier soepeler dan veel verhuurders denken: de huurder mag het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft (artikel 7:221 BW). Die bepaling is echter regelend recht, en vrijwel alle huurcontracten voor bedrijfsruimte, waaronder de ROZ-modellen, wijken ervan af met een verbod op onderverhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.
Staat zo'n verbod in het contract, dan is onderverhuur zonder toestemming een tekortkoming die tot ontbinding van de huur kan leiden, zij het alleen via de rechter. Controleer dus eerst het contract. Let op: onderverhuur is iets anders dan indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht (artikel 7:307 BW), waarbij de opvolger de huurovereenkomst zelf overneemt; dat leerstuk heeft eigen voorwaarden en een eigen procedure.
Lees ook over het bredere onderwerp
Vastgoedrecht →
Advocaat ondernemingsrecht en vastgoed in Amsterdam Zuidas. Schrijft deze kennisbank voor ondernemers die eerst zelf willen begrijpen waar ze staan.
Verwante artikelen
Een huur- of vastgoedkwestie bespreken?
Of het nu om een huurgeschil, een gebrek na aankoop of een bouwconflict gaat: in een kosteloos eerste gesprek hoort u waar u staat.