Huurtermijnen bedrijfsruimte: het 5+5-stelsel, bepaalde en onbepaalde tijd
Voor ondernemers die bedrijfsruimte huren of verhuren: hoe lang een huurcontract werkelijk loopt, waarom een einddatum zelden het einde is, en wat de ruimte is om korter of flexibeler af te spreken.
In het kort
Bij 290-bedrijfsruimte zoals winkels en horeca bepaalt de wet de duur: vijf jaar, daarna van rechtswege door tot tien jaar, en vervolgens voor onbepaalde tijd. Een afgesproken einddatum beëindigt de huur dus niet; daarvoor is tijdige opzegging nodig. Alleen contracten van twee jaar of korter vallen buiten dat stelsel. Afwijken ten nadele van de huurder kan alleen met goedkeuring van de kantonrechter. Bij 230a-ruimte zoals kantoren zijn partijen vrij in de duur, maar geldt na afloop ontruimingsbescherming van maximaal drie jaar.
Het 5+5-stelsel bij winkel- en horecaruimte
Dit stelsel bestaat om de ondernemer bescherming te bieden die investeert in een locatie: wie een winkel inricht en een klantenkring opbouwt, moet die investering kunnen terugverdienen. Voor verhuurders betekent het dat een huurcontract een langere binding is dan de tekst soms suggereert. De eerste vraag is daarom altijd welk regime van toepassing is, want het hele stelsel geldt alleen voor 290-bedrijfsruimte; hoe u dat vaststelt, leest u in ons cluster over het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte. Die classificatie volgt uit de aard van het gebruik, niet uit het etiket dat partijen aan het contract hangen.
Bepaalde tijd eindigt niet vanzelf
Voor verhuurders is dit de duurste vergissing in het huurrecht bedrijfsruimte: een gemiste opzegging betekent vijf jaar extra binding. Voor huurders is het juist de bescherming waar het stelsel voor bedoeld is. Let op dat opzegging niet alleen tijdig moet, maar ook bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en, bij opzegging door de verhuurder, op de wettelijke gronden. Welke gronden dat zijn en waarop opzeggingen in de praktijk sneuvelen, staat in ons cluster over opzegging van bedrijfsruimte. Zet de opzegdata bij het tekenen meteen in de agenda van beide partijen.
Korter huren: de tweejaarsroute
Die tweejaarsroute is populair voor pop-upconcepten, proefperiodes en tijdelijke invulling van leegstand, maar zij is scherper dan zij lijkt. Twee valkuilen komen steeds terug. De eerste is doorschuiven: een dag te lang laten zitten en het volledige stelsel is van toepassing, met terugwerkende kracht tot de start. Dat gebeurt van rechtswege, door het enkele voortduren van het gebruik; een verhuurder die niets afspreekt of gedoogt, stemt daarmee dus niet in maar wordt gebonden. Wilt u dat voorkomen, sluit dan vóór het verstrijken van de twee jaar een nieuwe overeenkomst en vraag bij een afwijkend beding tijdig goedkeuring; wijst de rechter die af, dan kan hij op verzoek van de verhuurder de overeenkomst beëindigen en het ontruimingstijdstip bepalen. De tweede is opknippen: twee opeenvolgende contracten van elk twee jaar met dezelfde huurder in dezelfde ruimte houdt geen stand, omdat de wet naar de feitelijke duur kijkt. Wie tijdelijk wil verhuren, moet de einddatum dus hard bewaken en tijdig laten ontruimen of bewust kiezen voor het reguliere stelsel.
Afwijken van de wet: goedkeuring van de kantonrechter
De goedkeuringsprocedure is een gezamenlijk verzoek en verloopt in de praktijk snel en schriftelijk. Zij wordt gebruikt bij tijdelijke verhuur vooruitlopend op sloop of herontwikkeling, bij verhuur aan een sterke partij die de bescherming niet nodig heeft, en bij afwijkende opzegregelingen in maatwerkcontracten. Het loont om die goedkeuring vóór de ingangsdatum te vragen: zonder goedkeuring hangt het beding aan een zijden draadje en kan de huurder zich er jaren later, bijvoorbeeld bij een conflict over beëindiging, alsnog op beroepen dat de afwijking vernietigbaar is. Voor huurders is dit omgekeerd een sterk verweer dat in beeld komt zodra de verhuurder zich op een afwijkend beding beroept.
Kantoren en loodsen: 230a-ruimte
Die ontruimingsbescherming werkt anders dan huurbescherming: de huurovereenkomst is geëindigd, maar de huurder kan de kantonrechter binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum om verlenging van de ontruimingstermijn vragen. De rechter weegt de belangen van beide partijen en kan telkens maximaal één jaar toekennen, met een totaal van maximaal drie jaar. Voor verhuurders van kantoorruimte betekent dit dat een einddatum niet gelijkstaat aan een lege ruimte op die datum, en dat een herontwikkelings- of verkoopplanning daar rekening mee moet houden. Voor huurders is het de adempauze om een alternatief te vinden.
Verlenging, indexering en tussentijdse wijzigingen
Dat onderscheid is belangrijk: de duur van de huur en de hoogte van de huurprijs zijn twee gescheiden trajecten. Bij 290-bedrijfsruimte kan elk van beide partijen na afloop van een overeengekomen termijn, en daarna telkens na vijf jaar, herziening van de huurprijs vorderen op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Hoe die procedure werkt, met de deskundige en de referentieperiode, leest u in ons cluster over huurprijsherziening op grond van 7:303 BW. Wilt u de onderneming inclusief locatie overdragen, dan is niet de termijn maar de indeplaatsstelling het instrument.
Tussentijds weg willen: de praktische routes
Onderhandelen is vaker mogelijk dan huurders denken, zeker in een markt waarin de verhuurder snel opnieuw kan verhuren; leg een beëindigingsovereenkomst dan wel volledig vast, inclusief oplevering, borg en finale kwijting. Draagt u de onderneming over aan een opvolger, dan is de aangewezen route de indeplaatsstelling: de wet geeft de huurder van 290-bedrijfsruimte het recht een opvolger in te brengen, ook zonder toestemming van de verhuurder, mits aan de voorwaarden is voldaan. Onderhandel bij het aangaan van een nieuw contract in elk geval over een breakoptie na drie of vijf jaar; dat kost bij het tekenen weinig en is later veel waard.
Bronnen en vindplaatsen
De belangrijkste vindplaatsen bij dit artikel. Wetteksten via wetten.overheid.nl (de officiële publicatie), uitspraken via rechtspraak.nl.
Wetgeving
Veelgestelde vragen
Hoe lang loopt een huurcontract voor winkel- of horecaruimte?
Voor 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, afhaalzaken, ambachtsbedrijven met publiekstoegang) geldt het wettelijke stelsel van vijf plus vijf jaar. Wordt een kortere of langere termijn afgesproken, dan wordt die in beginsel opgerekt of doorgetrokken naar dat stelsel: de huur geldt voor vijf jaar en loopt daarna van rechtswege door tot tien jaar.
Alleen een huurovereenkomst van twee jaar of korter valt buiten dat stelsel (artikel 7:301 BW). Duurt het gebruik feitelijk langer dan twee jaar, dan ontstaat van rechtswege alsnog een reguliere huur van vijf jaar, gerekend vanaf het begin. Instemming van de verhuurder is daarvoor niet nodig: het enkele voortduren van het gebruik is genoeg.
Wat is het verschil tussen bepaalde en onbepaalde tijd bij bedrijfsruimte?
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd staat de einddatum vast, maar de huur eindigt niet vanzelf op die datum: bij 290-bedrijfsruimte moet tegen het einde worden opgezegd, anders loopt de huur door. Bij onbepaalde tijd is er geen einddatum en eindigt de huur alleen door opzegging met inachtneming van de termijn.
Voor 230a-ruimte (kantoren, loodsen, praktijkruimten) zijn partijen veel vrijer in het bepalen van de duur; daar geldt geen vijf-plus-vijfstelsel, maar wel ontruimingsbescherming na het einde van de huur.
Kan ik winkelruimte voor korter dan vijf jaar huren?
Ja, maar dan zijn er twee routes. De eerste is een huurovereenkomst van twee jaar of korter: die valt buiten de huurbescherming en eindigt op de afgesproken datum, zonder opzegging. De tweede is een afwijkend beding waarvoor goedkeuring van de kantonrechter nodig is (artikel 7:291 BW).
Zonder die goedkeuring is een afwijking ten nadele van de huurder vernietigbaar: de huurder kan zich er dan alsnog op beroepen dat het wettelijke stelsel geldt. Voor verhuurders is dat een reëel risico bij korte contracten die eigenlijk bedoeld waren als tussenoplossing.
Mijn huurcontract voor bedrijfsruimte loopt af. Wat gebeurt er dan?
Bij 290-bedrijfsruimte gebeurt er zonder opzegging niets: de huur loopt van rechtswege door, na de eerste vijf jaar tot tien jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Wie wil beëindigen, moet tijdig en op de juiste gronden opzeggen; de opzegtermijn is ten minste één jaar.
Bij 230a-ruimte eindigt de huur wel op de afgesproken datum, maar de huurder heeft daarna nog ontruimingsbescherming: hij kan de kantonrechter binnen twee maanden na de aangezegde ontruiming om verlenging vragen, telkens voor maximaal één jaar en in totaal maximaal drie jaar.
Kan ik een huurcontract voor bedrijfsruimte tussentijds opzeggen?
Alleen als het contract dat toestaat. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet tussentijds opzegbaar: partijen zijn gebonden tot de einddatum, tenzij een breakoptie is afgesproken. Veel modelcontracten bevatten die niet.
Zit u vast maar wilt u weg, dan zijn de praktische routes: onderhandelen over beëindiging met een afkoopsom, een opvolger aandragen via indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht, of onderverhuur als het contract dat toelaat. Ontbinding wegens gebreken is een aparte route met eigen voorwaarden.
Lees ook over het bredere onderwerp
Vastgoedrecht →
Advocaat ondernemingsrecht en vastgoed in Amsterdam Zuidas. Schrijft deze kennisbank voor ondernemers die eerst zelf willen begrijpen waar ze staan.
Verwante artikelen
Een huur- of vastgoedkwestie bespreken?
Of het nu om een huurgeschil, een gebrek na aankoop of een bouwconflict gaat: in een kosteloos eerste gesprek hoort u waar u staat.