Koop breekt geen huur: artikel 7:226 BW bij verkoop van verhuurd vastgoed

Bij verkoop van verhuurd vastgoed rijst voor kopers en verkopers dezelfde vraag: wat gebeurt er met de lopende huurovereenkomsten? Het antwoord staat in artikel 7:226 BW, in de praktijk samengevat als: koop breekt geen huur. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, doet de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.

Overgang van rechtswege

De overgang vindt van rechtswege plaats op het moment van levering. Er is geen contractsoverneming, akte of instemming van de huurder voor nodig. De koper wordt de nieuwe verhuurder en de huurovereenkomst loopt ongewijzigd door: dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde kernbedingen.

Alleen wat daarna opeisbaar wordt

De wet spreekt van rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden. Huurachterstanden van vóór de levering blijven dus in beginsel een vordering van de verkoper, en reeds ontstane claims van de huurder blijven in beginsel bij de oude verhuurder liggen. Bij de aankoop van verhuurd vastgoed verdient dit punt een uitdrukkelijke regeling in de koopovereenkomst.

Ook bij executie en beperkte rechten

De regel geldt niet alleen bij een gewone verkoop. Artikel 7:226 BW is ook van toepassing wanneer een schuldeiser van de verhuurder de zaak overdraagt, bijvoorbeeld bij een executieveiling door de hypotheekhouder, en bij de vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal. Let wel: bij een executieveiling kan de hypotheekhouder onder omstandigheden een beroep doen op een huurbeding in de hypotheekakte (artikel 3:264 BW) wanneer het pand zonder de vereiste toestemming is verhuurd. De bescherming van de huurder is bij een gedwongen verkoop dus niet onbegrensd.

Koop breekt geen huur betekent niet dat het volledige contract één op één overgaat. Lid 3 van artikel 7:226 BW beperkt de overgang: de verkrijger wordt slechts gebonden door bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.

Bedingen die overgaan

Tot de kern van de huurverhouding behoren in elk geval:

• de verplichting het gehuurde ter beschikking te stellen en het overeengekomen gebruik te verschaffen
• de huurprijs, de indexeringsclausule en de betalingsvoorwaarden
• servicekosten- en onderhoudsbepalingen die met het gebruik samenhangen
• gebruiks- en bestemmingsbepalingen, zoals een verbod op onderverhuur

Bedingen die in beginsel niet overgaan

Bedingen die niet onmiddellijk met het gebruik tegen een tegenprestatie samenhangen, binden de koper in beginsel niet. Het bekendste voorbeeld is de koopoptie van de huurder: het recht om het gehuurde te kopen betreft de eigendom, niet het gebruik. Een koopoptie gaat daarom in beginsel niet over op de verkrijger. Hetzelfde geldt doorgaans voor een voorkeursrecht van koop. Dit ligt wel genuanceerd: de uitkomst kan anders zijn wanneer de optie nauw met de huurprijs is verweven, bijvoorbeeld doordat de huurbetalingen mede als vergoeding voor de latere koop zijn bedoeld. De huurder die zijn optie niet tegen de nieuwe eigenaar kan inroepen, houdt mogelijk een vordering tot schadevergoeding op de oude verhuurder.

Wat betekent dit in de praktijk?

Voor kopers: controleer de huurcontracten op opties en voorkeursrechten en regel expliciet wat daarmee gebeurt. Voor verkopers: houd er rekening mee dat u na de levering aanspreekbaar kunt blijven op bedingen die niet zijn overgegaan.

Eén lijn voor alle gebouwde onroerende zaken

Het huurrecht voor gebouwde onroerende zaken kent drie regimes: woonruimte, 290-bedrijfsruimte (onder meer winkels en horeca) en 230a-ruimte (onder meer kantoren en opslag). Voor veel huurregels maakt dat onderscheid groot verschil; meer daarover leest u bij huurtermijnen voor bedrijfsruimte. Voor de regel koop breekt geen huur ligt dat anders. Lid 4 van artikel 7:226 BW bepaalt dat bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan niet van de voorgaande leden kan worden afgeweken. Hetzelfde geldt voor woonwagens, standplaatsen en ligplaatsen.

Wat dit betekent voor het huurcontract

Het dwingende karakter geldt dus niet alleen voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte, maar ook voor 230a-ruimte zoals kantoorruimte, opslagruimte en praktijkruimte. Een beding in het huurcontract van een gebouwde onroerende zaak dat de huur bij verkoop van het pand laat eindigen, houdt tegenover de huurder in beginsel geen stand.

Waar afwijking wel mogelijk is

Alleen bij huur van ongebouwde onroerende zaken, bijvoorbeeld een onbebouwd terrein, en bij roerende zaken kunnen partijen contractueel van artikel 7:226 BW afwijken. Twijfelt u of een beding in uw huurcontract stand houdt, laat u dan adviseren door een advocaat huurrecht bedrijfsruimte voordat u tekent of levert.

Welke bescherming bij de overdracht meekomt, hangt bovendien af van welk huurregime geldt: 290- of 230a-bedrijfsruimte; die kwalificatie volgt het feitelijke gebruik, niet het opschrift van het contract.

Wie verhuurd vastgoed koopt, koopt in feite de huurcontracten erbij. De waarde van een beleggingspand wordt in belangrijke mate bepaald door de huurstroom, en de koper zit na de levering vast aan de bedingen die overgaan. Een gedegen due diligence op de huurdocumentatie is daarom geen formaliteit.

Waar u op moet letten

• Looptijden en opties: einddata, verlengingsopties en opzegtermijnen bepalen hoe lang de huurstroom vastligt en wanneer u kunt bijsturen.
• Huurprijs en indexering: klopt de gefactureerde huur met het contract, en is de indexering correct toegepast?
• Servicekosten: lopende afrekeningen, voorschotten en eventuele geschillen gaan de nieuwe verhuurder aan.
• Bankgaranties: een garantie staat doorgaans op naam van de oude verhuurder en moet opnieuw worden gesteld of rechtsgeldig worden overgedragen.
• Waarborgsommen: spreek af dat deze bij de levering worden verrekend, zodat u de teruggaveverplichting jegens de huurder kunt nakomen.
• Indeplaatsstellingen en onderhuur: wie is feitelijk huurder, en zijn indeplaatsstellingen correct gedocumenteerd?
• Afwijkende bedingen, koopopties en voorkeursrechten: juist de bedingen die niet automatisch overgaan, vragen om een expliciete regeling.

Verankering in de koopovereenkomst

Leg de bevindingen vast in de koopovereenkomst: garanties van de verkoper over de juistheid en volledigheid van de huurdocumentatie, een regeling voor huurachterstanden en lopende geschillen, en afspraken over de afwikkeling van waarborgsommen en bankgaranties. Verkoopt of koopt u een bedrijfspand als onderdeel van een bredere transactie, lees dan verder bij verkoop van een bedrijfspand bij M&A.

De huurovereenkomst loopt door

Voor de huurder is de hoofdregel geruststellend: de verkoop van het gehuurde raakt de huurovereenkomst niet. De huurder hoeft niet in te stemmen met de overdracht en kan het gehuurde blijven gebruiken onder dezelfde voorwaarden. Verkoop is op zichzelf geen opzeggingsgrond, niet voor de oude en niet voor de nieuwe verhuurder. Wil de nieuwe eigenaar de huur beëindigen, dan gelden de gewone wettelijke regels; zie daarvoor opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte.

Aan wie betaalt de huurder?

Na de overdracht is de koper de nieuwe verhuurder en moet de huur aan hem worden betaald. Zolang de huurder niet van de overdracht op de hoogte is gesteld, kan hij in beginsel bevrijdend aan de oude verhuurder blijven betalen. Een gezamenlijke mededeling van verkoper en koper aan de huurders, met de nieuwe betaalgegevens, voorkomt verwarring en discussies over achterstanden.

Beperkte rechten op het gehuurde: artikel 7:227 BW

De verplichting om het overeengekomen gebruik te verschaffen, rust na de levering op de nieuwe eigenaar. Daarnaast beschermt artikel 7:227 BW de huurder wanneer op het gehuurde een beperkt recht wordt gevestigd of overgedragen dat niet onder artikel 7:226 lid 1 BW valt, zoals een erfdienstbaarheid: de gerechtigde moet zich tegenover de huurder onthouden van een uitoefening van dat recht die het gebruik door de huurder belemmert. Een koper of beperkt gerechtigde die het pand anders wil gaan gebruiken of wil herontwikkelen, kan de huurder dus niet zomaar in het overeengekomen gebruik beperken.

Leeg verkopen vergt eerst beëindigen

Voor uitponders en beleggers die willen verkopen aan een eigenaar-gebruiker, maakt een lege oplevering vaak het verschil tussen de leegwaarde en de lagere waarde in verhuurde staat. Koop breekt geen huur betekent dat vrij van huur en gebruik leveren alleen kan als de huurovereenkomst vóór de levering rechtsgeldig is geëindigd. Een afspraak tussen koper en verkoper dat het pand leeg wordt geleverd, bindt de huurder niet.

Routes naar een lege oplevering

• Beëindigingsovereenkomst: beëindigen met wederzijds goedvinden kan altijd, in de praktijk vaak tegen een vergoeding aan de huurder.
• Einde van rechtswege of opzegging bij 230a-ruimte: bij kantoren en opslag zijn de mogelijkheden ruimer, al kan de huurder na het einde van de huur ontruimingsbescherming inroepen.
• Opzegging bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte: de wettelijke opzeggingsgronden zijn beperkt en aan strikte voorwaarden gebonden. Zie opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte.

Risico voor de verkoper

Wie in de koopovereenkomst garandeert vrij van huur en gebruik te leveren terwijl de beëindiging nog niet rond is, neemt een aanzienlijk risico. Lukt de beëindiging niet vóór de leveringsdatum, dan schiet de verkoper tekort en kan hij aansprakelijk zijn voor de schade van de koper. Faseer de transactie daarom zorgvuldig: eerst zekerheid over de beëindiging, dan pas een harde leveringsverplichting. Hoe u beleggingsvastgoed het beste houdt, in privé of in een vennootschap, leest u bij vastgoed in een BV of in privé.

De regel koop breekt geen huur volgt rechtstreeks uit de wet. Hieronder vindt u de relevante bepalingen met vindplaats, zodat u de wettekst zelf kunt raadplegen.

Wetgeving

• Artikel 7:226 BW: overgang van de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de verkrijger bij overdracht van de verhuurde zaak, met in lid 3 de beperking tot bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik tegen een tegenprestatie en in lid 4 het dwingende karakter bij gebouwde onroerende zaken.
• Artikel 7:227 BW: de verplichting van degene aan wie een beperkt recht op de verhuurde zaak is verleend dat niet onder artikel 7:226 lid 1 BW valt, om zich te onthouden van een uitoefening van dat recht die het gebruik door de huurder belemmert.