De as is where is-clausule: kopen in de staat waarin het zich bevindt
Voor kopers en verkopers van bedrijfsvastgoed en activa: wat de clausule wel en niet dekt, waar de mededelingsplicht van de verkoper de grens trekt en hoe u als koper uw onderzoek en garanties inricht.
In het kort
Met een as is where is-clausule koopt u een zaak in de staat waarin zij zich bevindt, inclusief gebreken: het risico verschuift van verkoper naar koper. De clausule is echter geen vrijbrief. De mededelingsplicht van de verkoper blijft gelden, en wie een bekend gebrek verzwijgt kan zich niet op de clausule beroepen. Wat de clausule precies dekt, is een kwestie van uitleg van de tekst en de context. Voor de koper betekent de clausule vooral: grondiger onderzoek vooraf, een passende prijs en waar nodig specifieke garanties als uitzondering.
Wat de clausule doet
Het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW is regelend recht: partijen mogen er bij overeenkomst van afwijken, en dat is precies wat deze clausule doet. Zij komt uit de Angelsaksische praktijk en duikt in Nederland vooral op bij ouder commercieel vastgoed, verkoop uit faillissement, veilingen en activatransacties: situaties waarin de verkoper de staat van het verkochte niet kan of wil garanderen. De prijs hoort dat risico te weerspiegelen; as is where is kopen tegen een prijs alsof alles gegarandeerd is, is de klassieke beginnersfout.
Wat de clausule wel en niet dekt
Een 'in de staat waarin het zich bevindt'-beding is bovendien niet automatisch een volledige exoneratie: naar de Haviltex-maatstaf kan het beperkt blijven tot de vaststelling van de feitelijke staat op een peilmoment, zonder dat daarmee alle conformiteitsaanspraken zijn weggecontracteerd. Niet alleen de letterlijke tekst telt, maar wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten verwachten. Heeft de verkoper tijdens de onderhandelingen gezegd dat het dak vijf jaar geleden is vernieuwd, dan mag de koper daarop afgaan, clausule of niet. En zijn er naast de clausule specifieke garanties afgegeven, dan gaan die voor. De les voor beide kanten: leg vast wat er is gezegd en regel de rangorde.
De grens: de mededelingsplicht van de verkoper
Dit is de harde ondergrens in de rechtspraak (de lijn van Offringa/Vinck en Van Dijk/Bedaux): exonereren mag ver gaan, maar niet zo ver dat bewust verzwijgen wordt beloond. De mededelingsplicht weegt in de regel zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper, maar niet onvoorwaardelijk: bij kenbare gebreken aan een ouder pand, een deskundige koper en een geboden keuringsmogelijkheid kan de weegschaal naar de onderzoeksplicht doorslaan. Voor de verkoper betekent dit dat eerlijkheid ook contractueel de veiligste route is: wat gemeld is, valt onder de clausule; wat verzwegen is, komt er dwars doorheen. Hoe mededelings- en onderzoeksplicht op elkaar inwerken, leest u uitgebreider in ons cluster verborgen gebreken bij een bedrijfspand.
De onderzoeksplicht van de koper wordt zwaarder
De wet kent hier bovendien een eigen risicoverdeling naast de clausule: op eigenschappen waarvan de koper het ontbreken kende of redelijkerwijs kon kennen ten tijde van de koop, kan hij zich niet beroepen (artikel 7:17 lid 5 BW). De clausule verschuift dus niet alleen het contractuele risico maar versterkt een wettelijk uitgangspunt, en de rechter weegt mee wat de koper zelf had kunnen ontdekken. Een professionele koper wordt daarbij strenger aangeslagen dan een particulier. Praktisch: maak van elke due diligence-bevinding een beslispunt. Prijsverlaging, herstel vóór levering, of een specifieke garantie als uitzondering op de clausule. Wat blijft liggen, is aanvaard.
Formulering en samenloop met andere clausules
In modelcontracten schuren de bepalingen nogal eens: een standaard conformiteitsartikel, daarbovenop een ouderdomsclausule én een as is where is-bepaling, zonder rangorde. De rechter moet er dan één geheel van maken, met onvoorspelbare uitkomst. Regel de rangorde zelf: welke bepaling gaat voor, welke garanties blijven overeind (eigendom, geen verontreiniging voor zover bekend, huurstaat) en wat is uitdrukkelijk uitgesloten. Hoe exoneraties in zakelijke contracten in het algemeen standhouden, leest u in ons cluster exoneratiebedingen.
Voor de verkoper: zo houdt de clausule stand
De sterkste positie ontstaat door de combinatie: een duidelijke clausule, een dataroom of gebrekenlijst waarin bekende punten zijn gemeld, en een considerans waarin staat dat de koper een deskundige heeft kunnen inschakelen en de prijs mede op de staat van het object is afgestemd. Daarmee is de risicoverdeling niet alleen bedongen maar ook uitlegbaar, en juist die uitlegbaarheid beslist procedures. Verkoopt u uit een faillissement of executie, vermeld dan ook dat de verkoper de zaak niet zelf heeft gebruikt en de staat niet kent.
Geschil over een gebrek: de route
De klachtplicht is de eerste valkuil: wie een gebrek ontdekt, moet binnen bekwame tijd schriftelijk klagen (artikel 7:23 lid 1 BW), waarbij de rechtspraak de termijn in het voordeel van de koper ruimer toepast wanneer de verkoper het gebrek kende maar niet meldde. Daarna loopt een eigen, korte verjaringstermijn: twee jaar na de kennisgeving (artikel 7:23 lid 2 BW). Stel de verkoper formeel in gebreke waar dat nodig is en bewaak beide termijnen. Bij een serieus belang loont een snelle juridische scan: de combinatie van clausule-uitleg, wetenschap van de verkoper en de feiten uit de due diligence bepaalt of een claim kansrijk is. Wat er in een procedure gebeurt, leest u in ons cluster over de bodemprocedure.
Bronnen en vindplaatsen
De belangrijkste vindplaatsen bij dit artikel. Wetteksten via wetten.overheid.nl (de officiële publicatie), uitspraken via rechtspraak.nl.
Wetgeving
Veelgestelde vragen
Wat betekent 'as is, where is' precies?
De clausule betekent dat de koper de zaak koopt in de staat waarin zij zich op dat moment bevindt, op de plaats waar zij zich bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper perkt daarmee zijn aansprakelijkheid voor de staat van het verkochte vergaand in.
Een wettelijke definitie bestaat niet: wat de clausule in een concreet geval dekt, hangt af van de precieze tekst en van wat partijen over en weer mochten begrijpen. Twee bijna gelijkluidende clausules kunnen daardoor heel verschillend uitpakken.
Kan ik nog claimen als ik 'as is, where is' heb gekocht?
Soms. De clausule verschuift het risico van gebreken in beginsel naar de koper, maar zij is geen vrijbrief voor de verkoper. Wist de verkoper van een gebrek en heeft hij dat verzwegen, dan kan hij zich naar vaste rechtspraak niet op de clausule beroepen; ook dwaling of bedrog kan dan in beeld komen.
Daarnaast telt de uitleg: dekt de tekst het specifieke gebrek wel, en mocht de koper op grond van mededelingen van de verkoper iets anders verwachten? Laat een concreet geval altijd beoordelen voordat u een claim afschrijft.
Geldt de mededelingsplicht van de verkoper ook bij een as is where is-verkoop?
Ja. De mededelingsplicht van de verkoper blijft overeind: gebreken die hij kent en die voor de koper van belang zijn, moet hij melden. Verzwijgt hij ze, dan is een beroep op de clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid doorgaans onaanvaardbaar.
In de rechtspraak weegt de mededelingsplicht in de regel zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper: wie bewust zwijgt, kan de koper achteraf niet verwijten dat die onvoldoende heeft doorgevraagd. Dat is echter geen absolute regel: bij zichtbare of kenbare gebreken, zeker bij oudere panden en een deskundige koper met keuringsmogelijkheid, kan de onderzoeksplicht wél voorgaan.
Wat is het verschil met een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule bepaalt dat de koper bij een ouder pand geen nieuwbouwkwaliteit mag verwachten en dat gebreken die met de leeftijd samenhangen voor zijn rekening komen. Zij is dus beperkt tot ouderdomsgerelateerde gebreken.
De as is where is-clausule gaat verder en legt in beginsel álle gebreken bij de koper, ongeacht de oorzaak. In koopcontracten voor ouder commercieel vastgoed komen beide clausules vaak naast elkaar voor: ze versterken elkaar doordat beide de conformiteitsverwachting relativeren, maar geen van beide dekt gebreken die de verkoper kende en verzweeg.
Welk onderzoek moet ik doen als koper bij een as is where is-koop?
Meer dan bij een gewone koop: door de clausule aanvaardt u het risico van gebreken, dus moet u dat risico vooraf in beeld brengen. Denk aan een bouwkundige keuring, onderzoek naar asbest en bodem, controle van vergunningen en bestemming, en bij beleggingsvastgoed een huurdossiercheck.
Wat u vindt, verwerkt u in de prijs of in specifieke garanties die u als uitzondering op de clausule bedingt. Wat u niet onderzoekt terwijl het wél onderzoekbaar was, komt bij een geschil eerder voor uw rekening.
Lees ook over het bredere onderwerp
Vastgoedrecht →
Advocaat ondernemingsrecht en vastgoed in Amsterdam Zuidas. Schrijft deze kennisbank voor ondernemers die eerst zelf willen begrijpen waar ze staan.
Verwante artikelen
Een huur- of vastgoedkwestie bespreken?
Of het nu om een huurgeschil, een gebrek na aankoop of een bouwconflict gaat: in een kosteloos eerste gesprek hoort u waar u staat.