Uitponden van vastgoed: de juridische kant

Uitponden is het per eenheid verkopen van een verhuurd vastgoedcomplex. De eigenaar, vaak een belegger of vastgoed-BV, splitst het gebouw waar nodig in appartementsrechten en verkoopt de eenheden vervolgens een voor een. Woningen die leegkomen gaan doorgaans naar eigenaar-bewoners tegen de waarde in vrije staat; eenheden met een zittende huurder worden in verhuurde staat verkocht of aangehouden totdat de huurder zelf vertrekt.

Het verdienmodel zit in het waardeverschil tussen verhuurde en vrije staat. Een verhuurde woning brengt op de beleggingsmarkt in de regel aanzienlijk minder op dan dezelfde woning leeg, zeker bij een gereguleerde huurprijs. Door per eenheid te verkopen op het moment dat die vrijkomt, realiseert de eigenaar dat verschil stap voor stap. Mede door de aangescherpte huurregulering kiezen de laatste jaren meer verhuurders voor deze route.

Juridisch rust uitponden op drie pijlers, die deze pagina achtereenvolgens behandelt:

• de goederenrechtelijke splitsing in appartementsrechten, inclusief gemeentelijke vergunningen;
• de verkoop in verhuurde staat, waarbij de regel koop breekt geen huur centraal staat;
• de huurbescherming van zittende huurders, die het tempo van het traject grotendeels bepaalt.

Overweegt u het complex juist in één keer aan een andere partij te verkopen, lees dan ook onze pagina over de verkoop van een bedrijfspand.

De juridische kern van uitponden is de splitsing in appartementsrechten op grond van artikel 5:106 BW. Eén gebouw met één eigendomsrecht wordt daarmee opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten die elk zelfstandig verkocht, geleverd en bezwaard kunnen worden. Zonder splitsing kunt u geen losse eenheden leveren.

De splitsingsakte

De splitsing gebeurt bij notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers. De akte bevat in elk geval:

• een splitsingstekening waarop de grenzen van elk appartementsrecht zijn aangegeven;
• een splitsingsreglement, meestal gebaseerd op een modelreglement, met regels over gebruik, beheer en kostenverdeling;
• de breukdelen die het aandeel van elk appartementsrecht in het geheel bepalen.

Bij de splitsing ontstaat van rechtswege een vereniging van eigenaars (VvE). Zolang u de meeste appartementsrechten houdt, heeft u als groot-eigenaar in de praktijk de meerderheid in die VvE; die positie verschuift naarmate u eenheden verkoopt.

Vergunning, hypotheek en erfpacht

In veel gemeenten is voor het splitsen van woongebouwen een splitsingsvergunning vereist op grond van de huisvestingsverordening. Rust er een hypotheek op het complex, dan is medewerking van de bank nodig en moeten afspraken worden gemaakt over gedeeltelijk royement per verkochte eenheid. Staat het gebouw op erfpachtgrond, dan is vaak ook toestemming van de erfverpachter vereist; zie onze pagina over erfpacht in Amsterdam. Meer over splitsingsvarianten leest u op de pagina over splitsing van eigendom.

Uitponden betekent bijna altijd dat een deel van de eenheden in verhuurde staat wordt verkocht. Dat is juridisch goed mogelijk. De wet bepaalt in artikel 7:226 BW dat overdracht van een verhuurde zaak de huurovereenkomst niet beëindigt: koop breekt geen huur. De koper wordt van rechtswege de nieuwe verhuurder. Hij is daarbij niet aan ieder beding gebonden: alleen de bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak tegen de door de huurder te betalen tegenprestatie gaan over, zoals de huurprijs en de servicekostenafspraken. Bijzondere afspraken, bijvoorbeeld een koopoptie van de huurder, gaan niet automatisch mee over. Bij woonruimte kan van deze regels niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hoe deze regel precies werkt, leest u op onze pagina koop breekt geen huur.

Voor de uitpondende verkoper betekent dit twee dingen. Ten eerste bepaalt de huursituatie de prijs: een eenheid met een zittende huurder tegen een gereguleerde huur brengt doorgaans aanzienlijk minder op dan dezelfde eenheid leeg. Ten tweede rust op de verkoper een informatieplicht richting de koper. Verstrek de huurovereenkomst, de actuele huurprijs, eventuele huurachterstanden en lopende geschillen. Onjuiste of onvolledige informatie over de huursituatie kan na de levering tot aansprakelijkheid jegens de koper leiden.

In de praktijk combineren uitponders daarom twee verkoopkanalen: vrijgekomen eenheden gaan naar eigenaar-bewoners tegen leegwaarde, verhuurde eenheden naar andere beleggers tegen de waarde in verhuurde staat. Welke mix verstandig is, hangt af van de mutatiegraad, de huurniveaus en de lokale regels die hierna aan bod komen.

Bij woonruimte bepaalt huurbescherming het tempo van elk uitpondtraject. Opzegging door de verhuurder moet voldoen aan de formaliteiten van artikel 7:271 BW: opzegging per aangetekende brief of exploot, met vermelding van de gronden en met inachtneming van de wettelijke termijnen. Inhoudelijk kan de verhuurder bovendien alleen opzeggen op de limitatieve gronden van artikel 7:274 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik.

Volledigheidshalve: sinds de Wet vaste huurcontracten kent artikel 7:274 lid 1 onder h BW een beperkte opzeggingsgrond bij verkoop, maar die staat alleen open voor de verhuurder die als natuurlijk persoon niet meer dan één woning verhuurt, die woning voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar zelf bewoonde en dit bij het aangaan van de huur uitdrukkelijk heeft bedongen. Voor een uitpondende belegger met een portefeuille is die grond in de regel dus niet beschikbaar.

De wens om te verkopen staat niet in dat rijtje. De wet bepaalt zelfs uitdrukkelijk dat vervreemding van het gehuurde niet als dringend eigen gebruik geldt. Stemt de huurder niet met de opzegging in, dan eindigt de huur pas wanneer de rechter de beëindigingsvordering toewijst, en de uitkomst van zo'n procedure staat nooit op voorhand vast.

Wat kan wel

• Wachten op natuurlijk verloop. De gangbare praktijk bij uitponden: de eenheid blijft verhuurd totdat de huurder zelf opzegt of vertrekt, en wordt daarna vrij van huur verkocht. De mutatiegraad van het complex bepaalt dan het tempo van het traject.
• Beëindiging met wederzijds goedvinden. Verhuurder en huurder kunnen de huur in onderling overleg beëindigen, bijvoorbeeld tegen een verhuisvergoeding. Dat vergt volledige vrijwilligheid aan de kant van de huurder en een zorgvuldige schriftelijke vastlegging.
• Verkoop in verhuurde staat. De eenheid wordt met huurder en al verkocht; de huurbescherming blijft dan volledig in stand.

Waar de grens ligt

Huurders onder druk zetten om te vertrekken, bijvoorbeeld door intimidatie, het bewust laten verslonzen van onderhoud of misleidende mededelingen over hun rechtspositie, is niet toegestaan en kan in strijd komen met de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten kunnen daarop handhaven met waarschuwingen en bestuurlijke boetes. Een realistisch uitpondplan rekent daarom met tijd en vrijwilligheid, niet met vertrek dat kan worden afgedwongen.

Blijkt bij het onderzoek naar de huurders dat er onderhuurders in het complex zitten, dan verdient die situatie eerst een oplossing; hoe u illegale onderverhuur aanpakt, staat in een afzonderlijk cluster.

Naast het Burgerlijk Wetboek bepalen gemeentelijke regels in belangrijke mate wat er bij uitponden mogelijk is. Drie instrumenten verdienen bijzondere aandacht.

Splitsingsvergunning

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening een vergunningplicht opnemen voor het splitsen van woongebouwen. Waar die plicht geldt, toetst de gemeente bijvoorbeeld aan de onderhoudstoestand van het pand en de samenstelling van de woningvoorraad, en kan zij voorwaarden aan de vergunning verbinden. Splitsen in strijd met een vergunningplicht kan leiden tot handhaving en bestuurlijke boetes.

Opkoopbescherming

In gebieden met opkoopbescherming mag de koper van een woning in de aangewezen prijsklasse die woning gedurende enkele jaren in beginsel alleen zelf bewonen en niet verhuren. Voor uitponders raakt dit vooral de verkoop van leeggekomen eenheden: eigenaar-bewoners kunnen gewoon kopen, maar beleggers vallen als kopers grotendeels af. Voor woningen die op het moment van levering al geruime tijd verhuurd zijn, kent de regeling uitzonderingen. De precieze reikwijdte, prijsgrenzen en gebieden verschillen per gemeente.

Verhuurvergunning en goed verhuurderschap

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten voor aangewezen gebieden of categorieën woningen een verhuurvergunning verplicht stellen, en gelden landelijke gedragsregels voor verhuurders. Tijdens de uitpondfase blijft u verhuurder van de nog niet verkochte eenheden en moet u aan die regels blijven voldoen.

Deze regels verschillen per gemeente en veranderen geregeld. Controleer daarom per complex de actuele huisvestingsverordening en beleidsregels voordat u het uitpondplan definitief maakt.

Deze pagina behandelt de juridische kant van uitponden. De fiscale kant is minstens zo bepalend voor het rendement, maar vraagt om advies van een fiscalist. Wij signaleren de belangrijkste thema's zonder daarover te adviseren:

• Overdrachtsbelasting. Bij elke verkrijging van vastgoed is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd; het tarief hangt onder meer af van de vraag of de koper de woning zelf gaat bewonen.
• Box 3 of vennootschapsbelasting. Houdt u het vastgoed privé, dan valt het doorgaans in box 3; in een BV wordt het resultaat belast met vennootschapsbelasting. De keuze tussen beide werkt door in het hele uitpondtraject; zie ook onze pagina vastgoed in een BV of privé.
• Resultaat uit overige werkzaamheden. Bij particuliere beleggers kan actief uitponden, zeker in combinatie met eigen arbeid zoals renovatie en gefaseerde verkoop, door de Belastingdienst worden aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden in plaats van normaal vermogensbeheer. De winst wordt dan progressief belast.
• Btw. Bij bestaande woningen speelt btw meestal geen rol, maar bij transformatie of ingrijpende verbouwing kan dat anders liggen.

Laat de fiscale opzet beoordelen voordat u splitst of verkoopt. Achteraf repareren is zelden goed mogelijk, en de fiscale kwalificatie kan een groot verschil maken voor het uiteindelijke rendement.

Een uitpondtraject is juridisch beheersbaar als de volgorde klopt. Onderstaand stappenplan geeft de hoofdlijn met het belangrijkste juridische risico per stap.

Stap 1: dossieronderzoek

Breng de huurovereenkomsten, huurprijzen, servicekosten, eventuele achterstanden en lopende geschillen in kaart, evenals de eigendomssituatie: erfpacht, hypotheek, kettingbedingen en publiekrechtelijke beperkingen. Risico: gebreken die nu onopgemerkt blijven, komen bij de verkoop per eenheid terug, vaak op een ongelegen moment.

Stap 2: gemeentelijke toets

Controleer de huisvestingsverordening: splitsingsvergunning, opkoopbescherming, verhuurvergunningen en eventuele erfpachtvoorwaarden. Risico: een geweigerde splitsingsvergunning of een over het hoofd geziene vergunningplicht kan het hele plan blokkeren of tot handhaving leiden.

Stap 3: financiering en hypotheekhouder

Vraag de bank om medewerking aan de splitsing en maak afspraken over gedeeltelijk royement en aflossing per verkochte eenheid. Risico: zonder deze afspraken kunt u individuele eenheden niet onbezwaard leveren.

Stap 4: splitsing en VvE

De notaris stelt de splitsingstekening, de akte en het reglement op en richt de VvE in. Risico: fouten of onhandige keuzes in de splitsingsstukken, bijvoorbeeld bij breukdelen of kostenverdeling, werken jarenlang door; wijziging van de akte vergt na verkoop van de eerste eenheden medewerking van de andere eigenaars.

Stap 5: verkoop per eenheid

Bepaal per eenheid de route: verkoop in verhuurde staat aan een belegger of verkoop vrij van huur na vertrek van de huurder. Informeer kopers volledig over de huursituatie. Risico: onjuiste of onvolledige informatie over huurprijs of huurbescherming kan tot aansprakelijkheid jegens de koper leiden.

Stap 6: beheer tijdens de uitpondfase

Blijf tijdens het traject een correcte verhuurder voor de zittende huurders en een zorgvuldige groot-eigenaar binnen de VvE. Risico: geschillen met huurders of met nieuwe appartementseigenaars kunnen de verkoop vertragen en de opbrengst drukken; schending van gemeentelijke verhuurregels kan tot boetes leiden.

De belangrijkste wettelijke basis voor uitponden vindt u in Boek 5 en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast spelen de Huisvestingswet 2014, de lokale huisvestingsverordeningen en de Wet goed verhuurderschap een rol; die regels verschillen per gemeente en raadpleegt u bij de gemeente waar het complex ligt. Voor deze pagina zijn geen rechterlijke uitspraken als bron gebruikt.

Wetgeving

• Artikel 5:106 BW: splitsing van een gebouw in appartementsrechten bij notariële akte.
• Artikel 7:271 BW: formaliteiten en termijnen bij opzegging van huur van woonruimte.
• Artikel 7:274 BW: de limitatieve gronden waarop de verhuurder de huur van woonruimte kan opzeggen.