Participatieovereenkomst: een investeerder in uw BV, ook bij vastgoed
Voor ondernemers en vastgoedpartijen die kapitaal ophalen: wat een participatieovereenkomst regelt, hoe de uitgifte van aandelen verloopt en waar de onderhandeling over gaat.
In het kort
Met een participatieovereenkomst stapt een investeerder in uw BV: zij regelt hoeveel hij inbrengt, tegen welke waardering, in welke vorm en met welke rechten. Daarnaast komt meestal een nieuwe of aangepaste aandeelhoudersovereenkomst, en vaak een statutenwijziging. De uitgifte van nieuwe aandelen vraagt een besluit van de algemene vergadering en een notariële akte. Wie dat goed regelt vóór het geld binnenkomt, voorkomt de meeste geschillen erna.
Wat een participatieovereenkomst regelt
Een investeerder brengt geld in en wil daar iets voor terug: een deel van de waarde, invloed op de grote beslissingen, en informatie over hoe het gaat. De oprichters willen het geld, maar ook de leiding houden over de onderneming die zij hebben opgebouwd. De participatieovereenkomst is de plek waar die twee belangen worden vertaald in afspraken.
In de praktijk loopt het in drie stappen. Eerst een term sheet of intentieverklaring met de hoofdpunten, waarover u leest in ons artikel over de letter of intent. Dan een boekenonderzoek door de investeerder. En ten slotte de participatieovereenkomst zelf, met daarnaast de aandeelhoudersovereenkomst die vastlegt hoe de aandeelhouders na de toetreding met elkaar omgaan. Wie die twee documenten door elkaar laat lopen, krijgt later discussie over welke afspraak voorgaat. Een rangorde- of voorrangsbepaling voorkomt dat.
Aandelen, een lening of iets ertussenin
De keuze bepaalt bijna alles wat volgt. Bij nieuwe aandelen wordt de investeerder mede-eigenaar: hij deelt in de waardestijging en het risico, en krijgt de rechten die de wet en de statuten aan aandeelhouders geven. Bij een lening blijft hij schuldeiser: hij heeft recht op rente en aflossing, en kan zich met een pand- of hypotheekrecht laten zekeren, maar deelt niet in de winst. Een achtergestelde lening staat bij een faillissement achter de andere schuldeisers. Banken eisen die achterstelling vaak voordat zij zelf financieren.
De converteerbare lening zit ertussenin: zij begint als lening en wordt bij een volgende financieringsronde of op een vaste datum omgezet in aandelen, vaak tegen een korting op de dan geldende waardering. Let op: die omzetting is juridisch gewoon een uitgifte van aandelen, met alles wat de wet daarvoor eist. Leg in de leningsovereenkomst daarom vast dat de aandeelhouders aan die uitgifte zullen meewerken.
De uitgifte van aandelen: wat de wet eist
Drie formele stappen dus, en elk kan een investering ophouden. Het besluit tot uitgifte ligt in beginsel bij de algemene vergadering. Het voorkeursrecht betekent dat iedere bestaande aandeelhouder mag meedoen naar verhouding van zijn belang. Wilt u dat de nieuwe aandelen alleen naar de investeerder gaan, dan moet het voorkeursrecht voor die uitgifte worden uitgesloten. En de notariële akte van uitgifte is vereist voor elke uitgifte na de oprichting.
Vaak is ook een statutenwijziging nodig: wanneer de investeerder een aparte soort aandelen krijgt, met bijvoorbeeld een voorrang bij de winstverdeling of een eigen benoemingsrecht. Sinds de invoering van het flex-BV-recht op 1 oktober 2012 kunnen de statuten aandelen toelaten die geen stemrecht geven (artikel 2:228 lid 5 BW), of aandelen die geen of slechts een beperkt recht op winst geven (artikel 2:216 lid 7 BW). Beide tegelijk kan niet: stemrechtloze aandelen delen altijd in de winst. Dat biedt ruimte voor een investeerder die rendement wil zonder zeggenschap, of voor een familielid dat zeggenschap houdt zonder winstrecht.
De afspraken die de onderhandeling bepalen
- Waardering. De prijs per aandeel volgt uit de waardering van de onderneming vóór de investering. Een kleine verschuiving in die waardering verandert het belang dat de investeerder krijgt.
- Garanties en vrijwaringen. De oprichters staan in voor de juistheid van de cijfers, de afwezigheid van verborgen schulden, de eigendom van het intellectueel eigendom en de geldigheid van de belangrijke contracten. Gebruikelijk zijn een drempel, een plafond en een termijn voor claims.
- Informatierechten. Periodieke cijfers, inzage in de begroting, een waarnemer bij de bestuursvergadering.
- Voorbehouden besluiten. Een lijst van besluiten waarvoor de investeerder moet instemmen: nieuwe uitgiften, grote investeringen, verkoop van de onderneming of van het pand, nieuwe leningen boven een grens.
- Verwateringsbescherming. Als later aandelen worden uitgegeven tegen een lagere prijs, krijgt de investeerder een compensatie in aandelen.
- Vertrekkende aandeelhouders. De regeling voor de oprichter die vertrekt, met een lagere prijs bij vertrek op verwijtbare gronden. Hoe die eruitziet, staat in ons artikel over de aandeelhoudersovereenkomst.
- Exit. Een meeverkoopplicht en een meeverkooprecht bij verkoop aan een derde, en soms een termijn waarbinnen een exit moet worden gezocht.
Een kapitaalverschaffer in een vastgoedproject
Wie een vastgoedproject financiert met geld van een derde, doet dat zelden in de werkmaatschappij. Het pand of het project zit in een eigen BV, zodat de risico's gescheiden blijven. Waarom dat verstandig is, leest u in ons artikel over de vastgoed-BV in een holdingstructuur. De kapitaalverschaffer kiest dan waar hij in die structuur instapt.
Stapt hij in met aandelen, dan deelt hij in de waardeontwikkeling van het pand en wil hij meebeslissen over verkoop en herfinanciering. Stapt hij in met een lening, dan wil hij zekerheid: een hypotheekrecht op het pand, en afspraken over de verhouding tussen schuld en waarde. Een bank die ook financiert, eist dan meestal dat de lening van de kapitaalverschaffer achter de bankfinanciering komt, en dat moet in de afspraken met de investeerder kloppen.
Drie punten verdienen bij vastgoed extra aandacht. De waardering rust op een taxatie. Spreek af welke taxateur, op welke peildatum en met welke uitgangspunten. De verhuur bepaalt de waarde, dus een investeerder wil instemming bij grote huurcontracten. En de exit is een verkoop van het pand of van de aandelen in de project-BV. Wie het daar niet vooraf over eens is, komt later klem te zitten.
Let daarnaast op de overdrachtsbelasting. Bestaan de bezittingen van de project-BV grotendeels uit vastgoed, en voor ten minste 30% uit vastgoed in Nederland dat vooral dient om te verkrijgen, te verkopen of te verhuren, dan gelden de aandelen voor de overdrachtsbelasting als vastgoed. Een investeerder die daardoor een belang van een derde of meer krijgt, kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn alsof hij een deel van het pand zelf koopt (artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer). Laat dat toetsen voordat de structuur vastligt.
Als het misgaat: investeringsgeschillen
Een investeerder die achteraf ontdekt dat de cijfers niet klopten, vordert op grond van de garanties in de participatieovereenkomst, binnen de drempels en termijnen die daarin staan. Lopen de verhoudingen vast, dan biedt de wet routes om een aandeelhouder uit te stoten of zelf uit te treden. Die verzoeken gaan sinds 1 januari 2025 rechtstreeks naar de Ondernemingskamer, zoals u leest in ons artikel over het 50/50-aandeelhoudersgeschil. Bij twijfel over het beleid zelf kan een aandeelhouder met een voldoende belang de Ondernemingskamer om een onderzoek vragen. Zie ons artikel over procederen bij de Ondernemingskamer.
De meeste van die geschillen zijn te voorkomen met een paar heldere bepalingen vooraf: een geschillenregeling met een termijn voor overleg, een prijsmechanisme voor uitkoop, en een duidelijke rangorde tussen de participatieovereenkomst, de aandeelhoudersovereenkomst en de statuten.
Bronnen en vindplaatsen
De belangrijkste vindplaatsen bij dit artikel. Wetteksten via wetten.overheid.nl (de officiële publicatie), uitspraken via rechtspraak.nl.
Wetgeving
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een participatieovereenkomst en een aandeelhoudersovereenkomst?
De participatieovereenkomst regelt de toetreding: het bedrag, de waardering, de vorm van de investering en de garanties die bij de instap horen. De aandeelhoudersovereenkomst regelt de verhoudingen daarna: besluitvorming, informatie, vertrek en exit. Bij een investering worden ze vaak tegelijk gesloten.
Moet de uitgifte van nieuwe aandelen via de notaris?
Ja. Na de oprichting gebeurt elke uitgifte van aandelen bij notariële akte (artikel 2:196 BW), op grond van een besluit van de algemene vergadering of het orgaan dat de statuten aanwijzen (artikel 2:206 BW).
Kan een investeerder ook met een lening instappen in plaats van met aandelen?
Ja. Hij wordt dan schuldeiser in plaats van aandeelhouder: hij heeft recht op rente en aflossing en kan zich laten zekeren met een pand- of hypotheekrecht, maar deelt niet in de winst. Een converteerbare lening combineert beide: zij wordt later omgezet in aandelen.
Verder op deze site
Het bredere onderwerp: Advocaat ondernemingsrecht in Amsterdam →
Advocaat ondernemingsrecht en vastgoed in Amsterdam Zuidas. Schrijft deze kennisbank voor ondernemers die eerst zelf willen begrijpen waar ze staan.
Verwante artikelen
Een vennootschapsrechtelijke kwestie bespreken?
Van aandeelhoudersgeschil tot bestuurdersaansprakelijkheid: in een kosteloos eerste gesprek hoort u waar u staat en wat de logische volgende stap is.