Vastgoed × Ondernemers

Vastgoedrecht en ondernemingsrecht worden vaak als gescheiden specialismen behandeld. In de praktijk lopen ze door elkaar heen zodra een ondernemer of ondernemingsstructuur onroerend goed bezit. Een aandeelhouder die ook eigenaar is van het bedrijfspand. Een DGA die zijn vastgoed in een holding heeft ondergebracht. Een M&A-deal waarbij de koper het bedrijf wel maar het vastgoed niet wil overnemen. Een familiebedrijf waarvan een deel van het vermogen in onroerend goed zit verankerd.

Bij elk van deze situaties spelen vragen die niet binnen één rechtsgebied vallen. Bestuurdersaansprakelijkheid voor een vastgoed-BV. De waardering van een bedrijfspand bij uittreding. De vraag of erfpacht-rechten meeverhuizen bij een activatransactie. Wie de huurprijs vaststelt na splitsing.

De juridische antwoorden hierop zijn vaak technisch, en vaak afhankelijk van keuzes die jaren geleden zijn gemaakt. De BV-structuur die ooit fiscaal optimaal was kan nu juridisch lastig zijn. De aandeelhoudersovereenkomst die nooit is bijgewerkt klopt niet meer met de feitelijke verdeling. Wat goed bedoeld was bij oprichting, maakt nu uittreding moeilijk.

In een goed advies wordt deze laag mee bekeken: niet alleen wat juridisch mogelijk is, ook wat de gevolgen zijn voor de bredere ondernemingsstructuur, voor de fiscale positie, en voor de toekomstige flexibiliteit.

Een ondernemer die een bedrijfspand bezit binnen zijn BV staat voor de keuze: bedrijfspand binnen de werkmaatschappij of in een aparte vastgoed-BV. Voor solo-ondernemers met één pand is dat verschil klein. Voor ondernemers met meerdere panden, of met andere aandeelhouders, of met groeiplannen, is het verschil groot.

De aparte vastgoed-BV onder de holding heeft drie kernvoordelen. Risico-scheiding: wanneer de werkmaatschappij in financiële problemen komt, blijft het vastgoed buiten de aanslag. Verkoop-flexibiliteit: bij verkoop van het bedrijf kan het vastgoed achterblijven en de koper huurt het pand. Fiscale optimalisatie: dividenden uit huurinkomsten lopen via de holding-structuur.

Het juridische werk in deze fase ligt grotendeels in het vooruit denken. De aandeelhoudersovereenkomst moet rekening houden met wat er gebeurt als de aandeelhouders uit elkaar gaan. Komt het pand mee bij de uittreder? Wordt het verkocht? Wat is de waarderingsmethode? Wat als één aandeelhouder het pand wil houden?

Wij zien regelmatig structuren die jaren geleden zijn opgezet zonder dat dit soort vragen zijn vastgelegd. Bij eerste oprichting was het niet aan de orde, na vijf jaar groei en eventueel een nieuwe aandeelhouder is het wel aan de orde, en bij conflict werkt de structuur niet meer. Tijdige update van de structuur en de bijbehorende afspraken voorkomt veel.

Bij M&A speelt vastgoed in vrijwel elke deal waarin de onderneming een fysieke vestiging heeft. De vraag is zelden of vastgoed onderdeel van de deal wordt, eerder hoe.

Drie veelvoorkomende structuren. (1) Aandelentransactie waarbij de hele BV-groep inclusief vastgoed-BV wordt overgenomen. Eenvoudigste voor de koper, niet altijd fiscaal optimaal. (2) Activatransactie waarbij alleen de werkmaatschappij wordt overgenomen, vastgoed blijft achter bij de verkoper, en koper huurt het pand. Goed voor verkoper die rendement wil halen uit vastgoed-belegging, vraagt wel een scherpe huurovereenkomst. (3) Hybride: een deel van het vastgoed mee, een deel achterblijvend, met afzonderlijke regelingen.

De juridische uitwerking ligt in de details. Wanneer eindigt de huidige huurovereenkomst en op welke voorwaarden begint de nieuwe? Wat als de bestaande huurovereenkomst onder het regime van artikel 290 BW valt en de koper geen lange termijn-zekerheid wil? Wie draagt het risico van bodemverontreiniging die pas later naar boven komt? Welke garanties geeft de verkoper over staat van onderhoud, betaalde belastingen en bestaande huur-relaties?

Aan onze kant van de tafel zit vaak de ondernemer-verkoper die zijn levenswerk verkoopt en daarbij ook moet beslissen over vastgoed dat soms al decennia in de familie of in de BV zit. Het juridische werk gaat hier niet alleen over de deal zelf, ook over wat erna komt.

Voor familiebedrijven en family offices is vastgoed vaak meer dan een bezitting. Het is een onderdeel van de identiteit van het bedrijf, vaak met geschiedenis, soms met emotionele waarde die de financiële waarde overtreft.

Juridisch laat zich dat lastig vangen. De waarderingsmethode in de aandeelhoudersovereenkomst werkt voor de werkmaatschappij, niet altijd voor het familiepand met courante en niet-courante waarde. De zeggenschap over wat met vastgoed gebeurt is in veel structuren onbedoeld bij de tweede generatie terechtgekomen, terwijl de eerste generatie juist de continuïteit wilde borgen. Een STAK-structuur die de aandelen certificeert raakt indirect het vastgoed.

Het werk in deze categorie ligt grotendeels in het vooruit denken en het bijwerken van bestaande structuren. Een family-office-structuur die in 1985 is opgezet werkt vaak niet meer voor de huidige generatie en de huidige fiscale werkelijkheid. Een aandelen-zeggenschap die ooit perfect was kan nu een rem zijn op de noodzakelijke beslissingen over verkoop, verbouw of herfinanciering van vastgoed.

Wanneer er conflict ontstaat in een familiebedrijf is vastgoed vaak het meest emotionele onderdeel om over te spreken. De juridische route loopt dan via uittreding, geschillenregeling of, in laatste instantie, de Ondernemingskamer.

Wanneer twee of meer aandeelhouders onenigheid krijgen, en er zit vastgoed in de structuur, wordt het juridisch werk meerdimensioneel. De vraag wie kan uitstappen wordt belangrijker dan in een puur dienstverlenende BV, omdat het vastgoed niet zomaar gedeeld kan worden zonder fiscale en juridische gevolgen.

Drie veelvoorkomende patronen. (1) De 50/50-impasse waarin de aandeelhouders gelijk verdeeld zijn over wat met het pand moet gebeuren. Verkopen of houden? Verbouwen of niet? Verhuren tegen welke prijs? Zonder deugdelijke geschillenregeling staat de hele onderneming stil. (2) De uittredende aandeelhouder die zijn deel wil verzilveren terwijl de overblijvende aandeelhouder geen koopkracht heeft om uit te kopen. Vastgoed maakt de aandelenwaarde hoger, dus de uitkoop duurder. (3) Het vastgoed dat in eigendom is van één aandeelhouder en aan de gezamenlijke werkmaatschappij wordt verhuurd. Bij conflict ontstaat dan tegelijk een geschil over de huur en over de aandelen.

Onze inzet bij dit soort dossiers is om eerst te kijken naar de feitelijke route, niet de juridische. Wat willen partijen werkelijk? Een zuivere uitkoop, een ontvlechting waarbij het pand bij één partij blijft en de aandelen bij een ander, een verkoop aan een derde? Pas wanneer de gewenste uitkomst helder is, kiezen we de juridische route die daar het snelst naartoe leidt. Vaak is dat onderhandeling met scherpe juridische ondersteuning, soms is dat een geschillenprocedure, in zeldzame gevallen de Ondernemingskamer.

De timing van advocaat-inzet bepaalt vaak hoe duur en hoe lang het traject wordt. Vier momenten waarop tijdig advocaat-werk grote opbrengst heeft.

Bij voorgenomen herstructurering. Wanneer u overweegt vastgoed in een aparte BV onder te brengen, of een bestaande structuur te herzien, is dit het moment voor advocaat-betrokkenheid. Niet pas wanneer de notaris klaarstaat met de akte. De juridische randvoorwaarden, de aandeelhoudersovereenkomst en de fiscale gevolgen lopen ineen, en achteraf rechtzetten kost vaak meer dan vooraf goed regelen.

Bij M&A-trajecten. Zodra een serieuze gegadigde voor uw onderneming zich meldt, of u een gegadigde benadert. Vastgoed maakt de deal complexer, en de keuzes die in de vroege fase worden gemaakt over deal-structuur (activa- of aandelentransactie, wel of geen vastgoed mee) bepalen voor 80% wat de uitkomst is.

Bij eerste tekenen van een aandeelhoudersconflict. Niet pas wanneer er een ontvankelijkheidsincident loopt. De uitkomst van een 50/50-impasse wordt vaak in de eerste twee weken bepaald, lang voordat een procedure start. Een advocaat die op dat moment al meedenkt over scenario's bespaart tienduizenden euro's procedurekosten en jaren tijd.

Bij signalen van bestuurdersaansprakelijkheid. Een brief van een crediteur, een opmerking van de accountant, een rapport van de Belastingdienst. Persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder is vaak nog te voorkomen of te beperken op het moment dat de signalen binnenkomen. Wachten tot de zaak escaleert is bijna altijd duurder.

De aanpak van Clavix bij vastgoed-ondernemers-dossiers vertrekt steeds vanuit dezelfde drie vragen. Wat speelt er feitelijk? Wat wil de cliënt werkelijk bereiken? Welke juridische route leidt daar het snelst en met de minste schade naartoe?

Pas wanneer die drie vragen zijn beantwoord, wordt de juridische strategie ingericht. Soms is dat onderhandelen met scherpe juridische ondersteuning op de achtergrond. Soms is dat direct een formeel traject. Soms is het een combinatie waarin het juridische dossier klaar wordt gezet om te worden gebruikt indien nodig, terwijl de werkelijke oplossing buiten de rechtszaal wordt gezocht.

Het werk wordt geleverd door mr. Kumar persoonlijk. Geen wisselende associates die het dossier nog moeten leren, geen partner die af en toe inbreekt. Voor de ondernemers in onze doelgroep is dit een wezenlijk verschil met grotere kantoren waar het dossier vaak via meerdere niveaus loopt voordat het bij de senior advocaat aankomt.

De fee-afspraak wordt aan het begin gemaakt. Voor afgebakende trajecten waar mogelijk vaste prijs, voor open-eind-trajecten een uurtarief met maandelijkse declaratie. Welke vorm passend is, wordt voorafgaand aan de opdrachtbevestiging in overleg bepaald.