Voor aannemers, opdrachtgevers en projectontwikkelaars die hun positie zeker willen stellen
Bouwgeschillen zijn nooit eenvoudig: meerdere partijen, technische complexiteit, lange doorlooptijden, en grote bedragen. Wij adviseren zowel aannemers als opdrachtgevers bij oplevergeschillen, bouwgebreken, betalingsdisputen en bouwfailures. Onze aanpak combineert juridische scherpte met snelheid; een dossier dat sleept kost u alleen maar geld.
Het bouwrecht in Nederland is een zwaar gecodificeerd terrein. Aanneming van werk is geregeld in artikel 7:750 BW en verder, met specifieke regels voor verborgen gebreken (art. 7:761 BW), oplevering (art. 7:758 BW) en het retentierecht van de aannemer (art. 3:290 BW). De Wet kwaliteitsborging bouw (Wkb), ingevoerd in 2024, verlegt de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering van opdrachtgever naar aannemer, wat de juridische dynamiek bij opleveringsdisputen fundamenteel verandert. Bij bouwfailures spelen daarnaast vaak pauliana-acties van curatoren en bestuurdersaansprakelijkheid onder artikel 2:248 BW een rol.
In de praktijk lopen onze clienten tegen drie scenarios aan. Eerst: een aannemer levert ondeugdelijk werk of houdt zich niet aan de planning, terwijl deugdelijke oplevering of vervangende werkzaamheden in een lopend project kostbaar zijn. Tweede: een opdrachtgever weigert de eindafrekening te betalen vanwege betwiste meerwerk-posten, terwijl de aannemer al voorinvesteringen heeft gedaan. Derde: gebreken die pas na oplevering zichtbaar worden, waarbij onder Wkb-regime de aannemer verantwoordelijk blijft maar de bewijslast bij meerdere onderaannemers complex is.
Clavix adviseert opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars en VVE's in de bouwsector vanuit Amsterdam Zuidas. Wij voeren betalingsprocedures via beslag en kort geding, leiden onderhandelingen over meerwerk en gebreken, en behandelen bouwgeschillen via de Raad van Arbitrage voor de Bouw of via de civiele rechter. Voor projectontwikkelaars met bouwfailures bij ondergeschikte aannemers behandelen wij doorstart-procedures en pauliana-verweer. Onze gecombineerde expertise in ondernemingsrecht en vastgoedrecht zorgt dat wij de juridische, financiele en operationele kanten van een bouwgeschil tegelijk overzien.
Bel ons wanneer een aannemer in gebreke blijft op een lopend project, wanneer een opdrachtgever de eindafrekening weigert, wanneer gebreken na oplevering zichtbaar worden, of wanneer een bouwbedrijf in uw keten failliet dreigt te gaan. Voor opdrachtgevers, aannemers en projectontwikkelaars in Amsterdam en omstreken biedt Clavix een vrijblijvend kennismakingsgesprek waarin wij uw positie en opties scherp in kaart brengen.
Wij adviseren bij oplevergeschillen, wanprestatie van aannemers, bouwgebreken, pauliana-acties bij failliete aannemers, en bestuurdersaansprakelijkheid in bouw. Snel en zonder onnodige procedures.
Concrete situaties die wij vaak tegenkomen in Bouw.
Een failliete aannemer betekent: voorschot weg, werk niet af, en garantieclaims zonder partij om aan te spreken. Maar er zijn vaak juridische routes om verlies te beperken: pauliana-actie tegen onrechtmatige overdrachten voor faillissement, claim op bestuurdersaansprakelijkheid bij wanbeleid, en in sommige gevallen aansprakelijkstelling van bouwfondsen. Wij analyseren snel waar de waarde nog ligt.
Meer over Pauliana-actie curator →Betalingsdisputen na oplevering zijn standaard in bouw: meerwerk dat niet erkend wordt, vermeende gebreken die uitbetaling blokkeren, of opdrachtgevers die liquiditeitsproblemen verbergen. Wij forceren betaling via ingebrekestelling, conservatoir beslag op bouwlocatie of vorderingen, en rechtbankprocedure waar nodig. Snel handelen is cruciaal: bij dreigend faillissement opdrachtgever verliezen aannemers vaak alles.
Meer over Beslag op aandelen →Bouwgebreken vormen vaak meervoudige aansprakelijkheid: architect, hoofdaannemer, onderaannemers, en leveranciers kunnen ieder een rol spelen. Wij analyseren contractketen, identificeren wie waarvoor aansprakelijk is, en bouwen samenhangende claims. Voor opdrachtgevers: u krijgt herstel of schadevergoeding. Voor aannemers: u verdedigt tegen overdreven claims via correcte feitenanalyse.
Meer over Bouwgeschil met aannemer →Praktijkgebieden en diepere onderwerpen waar wij u in deze sector kunnen bijstaan.
In Nederland geldt 2-jaars termijn na ontdekking van een gebrek, met absolute maximumtermijn van 20 jaar na oplevering voor verborgen constructieve gebreken. Voor pure oppervlaktegebreken is dat veel korter. Wij analyseren per gebrek welke termijn geldt zodat u niet verjaart voor actie.
Bewijslast ligt bij opdrachtgever die wanprestatie stelt. Wij organiseren typisch een onafhankelijk deskundigenrapport (BVI, BouwAcademie, of geregistreerd bouwfysicus) dat de afwijking van vakstandaarden objectief vastlegt. Dit rapport is doorslaggevend bij minnelijk traject en rechtbank.
Ja, mits er een vorderbaar bedrag aan de andere kant staat (bv. niet-betaald factuur). Conservatoir beslag op bouwmateriaal, machines of zelfs het pand zelf is mogelijk binnen 24 tot 48 uur. Dit is een sterk pressie-middel bij onwillige opdrachtgever.
Als de aannemer kort voor faillissement nog activa heeft overgedragen (bv. machines naar gerelateerde BV, of grond aan vriendje), kan curator dit terugdraaien via pauliana. Voor schuldeisers betekent dit dat verloren activa weer in de boedel kunnen komen. Wij analyseren binnen 2 weken na aanstelling curator of pauliana-route zinvol is.
Snelheid is geld in bouw. Bel direct.