Vastgoed-BV oprichten in een holding-structuur: wat het oplevert en wat het kost

Veel ondernemers beginnen met een BV waarin alles samenkomt: de onderneming, het vastgoed, de cash. Dat is de eenvoudigste structuur en voor een startend bedrijf vaak ook de juiste. Wanneer het vastgoed echter aanzienlijke waarde vertegenwoordigt, ontstaat er een spanningsveld: alles wat de onderneming overkomt, raakt ook het pand. Een faillissement van de werkmaatschappij betekent dat het vastgoed in de boedel valt en door de curator wordt verkocht.

De aparte vastgoed-BV onder een holding is de standaardoplossing voor dit probleem. De structuur ziet er als volgt uit: u (de aandeelhouder) houdt 100% van een holding-BV. Onder die holding hangen twee dochter-BV's: een werkmaatschappij (waar de onderneming draait) en een vastgoed-BV (waar het pand zit). De vastgoed-BV verhuurt het pand aan de werkmaatschappij tegen een marktconforme huurprijs.

Het pand zit zo in een aparte juridische schil. Wat er met de werkmaatschappij gebeurt, raakt het vastgoed niet direct.

Risicoscheiding. Wanneer de werkmaatschappij in financiele problemen komt, blijven het pand en de huurinkomsten buiten schot. Schuldeisers van de werkmaatschappij kunnen geen aanspraak maken op het vastgoed van de zuster-BV. Dit is de belangrijkste reden voor de structuur. Voor ondernemers in conjunctuurgevoelige sectoren, zoals horeca, detailhandel of bouw, kan dit het verschil zijn tussen een tegenvaller en een totaal-faillissement.

Verkoop-flexibiliteit. Bij verkoop van het bedrijf kan een koper meestal niet (of niet tegen dezelfde prijs) het vastgoed meekopen. Een aparte vastgoed-BV maakt het mogelijk om alleen de werkmaatschappij te verkopen en het pand te behouden. De koper huurt dan van u door, of u verkoopt het pand later separaat aan een belegger. Voor familiebedrijven met een traditiepand is dit vaak de enige manier om de overdracht te faciliteren zonder het vastgoed kwijt te raken.

Fiscale optimalisatie. Huurinkomsten van de vastgoed-BV vloeien via dividenduitkeringen naar de holding. Onder de deelnemingsvrijstelling is dat dividend op holding-niveau onbelast. De holding kan vervolgens het kapitaal aanwenden voor andere investeringen, een nieuwe deelneming, of een geleidelijke uittreding van de aandeelhouder. Dit creeert fiscale ruimte die in een single-BV-structuur niet beschikbaar is.

De kosten van het opzetten van de structuur zijn beperkt. Een holdingstructuur met twee dochter-BV's vraagt om drie BV's in totaal, met bijbehorende oprichtingskosten (ongeveer 600 euro per BV bij de notaris) en jaarlijkse administratie- en deponeringskosten. Reken op een initiele investering van enkele duizenden euro's en een jaarlijkse extra kostenpost van vergelijkbare omvang voor de boekhouding.

Voor het onderbrengen van bestaand vastgoed in de structuur zijn twee routes mogelijk. Inbreng tegen uitgifte van aandelen, waarbij het pand wordt overgedragen tegen waardering. Dit kan onder voorwaarden fiscaal neutraal verlopen via de bedrijfsfusie-faciliteit (artikel 14 Wet op de Vennootschapsbelasting). Verkoop aan de vastgoed-BV tegen marktwaarde, met financiering via een lening van de holding. Beide routes vragen om zorgvuldige fiscale begeleiding, omdat de vermijding van afrekening over stille reserves het centrale punt is.

Voor nieuwe vastgoed-aankopen geldt: vanaf het begin direct in de vastgoed-BV is altijd fiscaal voordeliger dan later overhevelen. Bij een aankoop van het bedrijfspand is de structuur op dat moment opzetten dus vaak het natuurlijke moment.

Marktconforme huur. De huurprijs tussen de werkmaatschappij en de vastgoed-BV moet zakelijk zijn. Te lage huur leidt tot een fiscale herziening (de Belastingdienst rekent dan met fictieve inkomsten); te hoge huur tot mogelijke aansprakelijkheidsdiscussies bij faillissement (paulianeus voordeel). Een externe taxatie of huurmarktrapport vooraf is sterk aan te bevelen.

Aandeelhoudersovereenkomst en zeggenschap. Bij meerdere aandeelhouders moet duidelijk zijn wie zeggenschap heeft over de vastgoed-BV. Een patstelling tussen aandeelhouders in de vastgoed-BV kan de huurrelatie met de werkmaatschappij verlammen. Dit is een vraagstuk dat in de aandeelhoudersovereenkomst wordt geregeld.

Bestaande hypotheek. Een hypotheek op het pand kan niet zomaar worden overgedragen aan een andere BV. Bij overdracht aan een vastgoed-BV vraagt dit om afstemming met de bank, en vaak om een herfinanciering. De bank kan voorwaarden stellen aan de structuur.

Bestuurlijke aansprakelijkheid. De bestuurder van de vastgoed-BV blijft aansprakelijk voor zijn eigen handelen. De aparte BV beschermt tegen vorderingen van schuldeisers van de werkmaatschappij, niet tegen vorderingen tegen de bestuurder zelf bij wanbeleid.

Splitsing van bestaande vermogensbestanddelen. Wanneer het pand momenteel binnen een BV met de onderneming zit, vraagt overdracht om een goede juridische uitwerking. Aandeelhouders die hier achteraf over twisten, bijvoorbeeld bij een aandeelhoudersgeschil over de waardering bij overdracht, leveren langlopende geschillen op.

Drie indicatoren maken een aparte vastgoed-BV de moeite waard.

Een: de waarde van het vastgoed is materieel ten opzichte van de waarde van de onderneming. Voor een bedrijf met een pand van een paar honderdduizend euro en een onderneming met een veel hogere waardering is het effect beperkt. Voor een bedrijf met een pand dat een aanzienlijk deel van het balanstotaal uitmaakt, is de bescherming substantieel.

Twee: er zijn groeiplannen of een mogelijk exit op middellange termijn. Wie binnen vijf jaar verwacht het bedrijf te verkopen, een investeerder binnen te halen, of vastgoed uit te breiden, profiteert het meest van een structuur die deze opties openhoudt.

Drie: er zijn meerdere aandeelhouders, waarbij niet iedereen dezelfde verhouding tot het vastgoed wil hebben als tot de onderneming. De holding-structuur maakt verschillende eigendomsverhoudingen mogelijk per dochter.

Voor de solo-ondernemer met een pand dat hij tot zijn pensioen wil aanhouden, is de structuur vaak overkill. Voor de DGA met groeiende onderneming en waardevol pand, een familiebedrijf met opvolgingsvragen, of de vastgoed-investeerder die portefeuille opbouwt, is het de standaard.