Huurder van bedrijfsruimte betaalt niet: incasso, ontbinding en ontruiming

De eerste misvatting die verhuurders geld kost is de aanname dat een huurovereenkomst bij wanbetaling per brief kan worden ontbonden. Dat kan bij gewone overeenkomsten, en niet bij huur van een gebouwde onroerende zaak.

Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat ontbinding op de grond dat de huurder is tekortgeschoten slechts door de rechter kan geschieden. De uitzondering in lid 2 ziet op ernstige verstoring van de openbare orde en speelt bij een huurachterstand geen rol. Lid 3 bepaalt dat van lid 1 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Dit regime is voor beide bedrijfsruimteregimes gelijk. Artikel 7:231 BW staat in de algemene bepalingen van de huurtitel en spreekt van een gebouwde onroerende zaak, zonder onderscheid tussen 290- en 230a-ruimte. Het verschil tussen die regimes zit in de beëindiging door opzegging, niet in de ontbinding wegens wanbetaling.

Voor de opzeggingskant, zie opzegging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte.

Artikel 6:265 lid 1 BW geeft de hoofdregel en de uitzondering in één zin. Iedere tekortkoming geeft recht op ontbinding, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Lid 2 voegt toe dat de bevoegdheid pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.

De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 bij prejudiciële beslissing uitleg gegeven aan die bepaling (ECLI:NL:HR:2018:1810). De kern is dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding, en dat aan geen enkel gezichtspunt op voorhand een beslissende rol toekomt ongeacht de overige omstandigheden. De stelplicht voor de tekortkoming ligt bij de verhuurder, het beroep op de tenzij-bepaling bij de huurder.

De praktijkdrempel. Kantonrechters hanteren als uitgangspunt dat een achterstand van circa drie maandtermijnen ontbinding in beginsel rechtvaardigt. Dat is geen wettelijke regel en geen regel van de Hoge Raad, maar een lijn in de feitenrechtspraak. Presenteer het in correspondentie dus als praktijk, niet als recht.

Een forse achterstand is geen garantie. De rechtbank Amsterdam wees op 14 oktober 2025 een ontbindingsvordering af bij een achterstand van 128.802,42 euro op een huur van ruim 21.000 euro per maand (ECLI:NL:RBAMS:2025:7632). De achterstand was fors, en rechtvaardigde de ontbinding niet. Investeringen van de huurder in het gehuurde en een ruime bankgarantie wogen mee.

Externe oorzaken tellen. Het gerechtshof Den Haag oordeelde op 29 april 2025 dat een forse huurachterstand die tijdens de coronaperiode was ontstaan de ontbinding niet rechtvaardigde (ECLI:NL:GHDHA:2025:799). In diezelfde zaak speelde een huurprijsvermindering wegens te weinig geleverde parkeerplaatsen, wat laat zien dat eigen tekortkomingen van de verhuurder op de incassopositie afstralen.

Artikel 7:280 BW bepaalt dat de rechter, alvorens op de voet van artikel 7:231 BW een ontbinding uit te spreken, de huurder een termijn van ten hoogste een maand kan toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

Het gerechtshof s-Hertogenbosch heeft die bevoegdheid op 11 januari 2022 uitgelegd (ECLI:NL:GHSHE:2022:32). Het gaat om een discretionaire bevoegdheid met grote vrijheid, met het karakter van een laatste kans. De huurder kan er geen harde aanspraak aan ontlenen en de rechter past haar terughoudend toe.

Wat de doorslag geeft. In de rechtspraak hangt de toewijzing vrijwel steeds op de vraag of de huurder concreet aannemelijk maakt dat hij de achterstand binnen die maand kan aflossen. Ontbreekt dat zicht, of is aannemelijk dat de achterstand verder oploopt, dan volgt weigering.

Wat de verhuurder hiertegen inbrengt. Het effectiefste verweer is aantonen dat de huurder eerder al gelegenheid heeft gekregen en die niet heeft benut, en dat geen concreet betalingsbewijs wordt overgelegd. Leg eerdere betalingsregelingen en het verloop daarvan daarom vast.

Het huurrecht kent geen eigen verzuimregeling. Verzuim treedt in via de artikelen 6:81 tot en met 6:83 BW. Is een fatale betaaltermijn overeengekomen, bijvoorbeeld betaling bij vooruitbetaling per de eerste van de maand, dan treedt verzuim van rechtswege in zonder ingebrekestelling.

Sommeer toch. Ook wanneer verzuim van rechtswege intreedt, is een schriftelijke aanmaning verstandig. Die maakt de stelplicht in een latere procedure eenvoudiger en legt het verloop van de achterstand vast.

Handelsrente. Bij een handelsovereenkomst geldt de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, die aanzienlijk hoger ligt dan de gewone wettelijke rente. Die loopt vanaf de dag volgend op de overeengekomen uiterste betaaldag, of bij gebreke daarvan dertig dagen na ontvangst van de factuur.

Incassokosten. Bij een zakelijke wederpartij geldt op grond van artikel 6:96 lid 4 BW een minimumvergoeding, zonder de aanmaningsvereisten die bij consumenten gelden. Hogere kosten zijn toewijsbaar voor zover daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

Reken zorgvuldig. Een fout in de eigen specificatie van de achterstand ondermijnt de hele vordering. Zorg dat het overzicht per maand met vervaldata aansluit op de verstuurde sommaties.

Een oplopende achterstand en het belang bij snelle wederverhuur leveren doorgaans voldoende spoedeisend belang op. De rechtbank Limburg achtte dat op 4 april 2025 aanwezig wegens een nog steeds oplopende huurachterstand en het incassorisico (ECLI:NL:RBLIM:2025:3298).

De materiële maatstaf is strenger dan in de bodemprocedure. De voorzieningenrechter beslist niet zelf over de ontbinding, maar toetst of met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter tot ontbinding zal komen. De rechtbank Zeeland-West-Brabant wees op 8 mei 2024 op die grondslag ontruiming van bedrijfsruimte toe (ECLI:NL:RBZWB:2024:3119).

Wanneer kort geding past. Bij een duidelijke, onbetwiste en substantiële achterstand. Voert de huurder een verrekenings- of opschortingsverweer, of is de achterstand feitelijk betwist, dan is er geen ruimte voor bewijslevering en is de bodemprocedure de aangewezen route.

Het restitutierisico. Een ontruiming is feitelijk vrijwel niet terug te draaien. Blijkt in de bodemprocedure dat ontbinding niet gerechtvaardigd was, dan staat de verhuurder bloot aan een schadevergoedingsvordering wegens onrechtmatige tenuitvoerlegging. Weeg dat mee voordat u kort geding aanhangig maakt.

Artikel 39 Fw regelt de positie van de lopende huur bij faillissement van de huurder. Zowel de curator als de verhuurder kan de huur tussentijds doen eindigen, met inachtneming van de overeengekomen of gebruikelijke termijn, waarbij een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is. Vanaf de dag van de faillietverklaring is de huurprijs boedelschuld.

De Hoge Raad heeft op 14 januari 2011 beslist dat een opzegging op de voet van artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging is die jegens de boedel niet tot schadevergoeding verplicht, ook niet wanneer dat contractueel is bedongen (ECLI:NL:HR:2011:BO3534). Leegstandschade levert dus geen boedelvordering op.

Op 15 november 2013 heeft de Hoge Raad daaraan toegevoegd dat de bescherming van artikel 39 Fw uitsluitend de boedel geldt (ECLI:NL:HR:2013:1244). Een bankgarantie of concerngarantie die ook leegstandschade dekt, kan daarom jegens de garant worden ingeroepen, ook al is diezelfde schade niet als boedelvordering afdwingbaar. Dat maakt de tekst van de garantie bepalend.

Spreek zorgvuldig aan. Wordt de garantie ingeroepen voor bedragen die niet daadwerkelijk verschuldigd zijn, dan volgt terugvordering wegens onverschuldigde betaling. Splits de aanspraak per component en onderbouw elke post.

Een. Maan schriftelijk aan zodra de contractuele betaaldatum is verstreken, ook wanneer verzuim al van rechtswege intreedt.

Twee. Stel bij voortduren formeel in gebreke met een redelijke termijn, en vermeld de handelsrente en de gevolgen van voortduren.

Drie. Beoordeel bij een oplopende achterstand of de bankgarantie of waarborgsom kan worden aangesproken, en of dat verstandig is gelet op de resterende looptijd.

Vier. Bereid een dagvaarding voor zodra de achterstand de praktijkdrempel nadert, met vordering tot betaling, handelsrente, incassokosten, ontbinding en ontruiming. Beoordeel tegelijk of de zaak zich voor kort geding leent.

Vijf. Bij faillissement van de huurder: meld de vordering ter verificatie, beoordeel de zekerheden, en wacht niet af of de curator opzegt. De verhuurder is daartoe zelf ook bevoegd.

Wat niet werkt. Te lang wachten met dagvaarden, een onnauwkeurige berekening van de achterstand, en het zelf niet nakomen van opleverings- of onderhoudsverplichtingen. Alle drie verzwakken de eigen positie in de procedure.

Twijfelt u welk huurregime op het gehuurde van toepassing is, zie het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte.