Bouwvertraging: korting en schadevergoeding bij te late oplevering
Voor opdrachtgevers bij nieuwbouw of verbouwing: wanneer de aannemer korting verbeurt, wanneer hij recht heeft op termijnverlenging en welke schade u verhaalt.
In het kort
Wordt een werk te laat opgeleverd, dan hangt uw positie af van twee vragen: is er een opleveringstermijn afgesproken, en zijn de UAV 2012 van toepassing. Onder de UAV verbeurt de aannemer voor elke werkdag te laat een korting die in het bestek staat, zonder dat u hem in gebreke hoeft te stellen. Die korting is een vaste schadevergoeding. De aannemer kan zich vaak beroepen op termijnverlenging; wie vanaf de eerste dag een goed dossier bijhoudt, wint die discussie vaker.
Wanneer is de oplevering te laat?
De aannemingsovereenkomst of het bestek noemt meestal een opleveringsdatum, of een aantal werkbare werkdagen vanaf de start. Of een overschrijding direct gevolgen heeft, hangt af van de formulering. Een termijn die uitdrukkelijk als uiterste termijn is afgesproken, laat het verzuim intreden zodra hij verstrijkt. Is de termijn een streefdatum of een planning, dan moet u de aannemer in gebreke stellen en hem een redelijke termijn geven om alsnog op te leveren. Pas daarna kunt u schadevergoeding vorderen op grond van de wet.
De korting van paragraaf 42 UAV 2012
De UAV 2012 gelden alleen als ze van toepassing zijn verklaard, wat bij aanbestede en professionele bouwprojecten gebruikelijk is. Dan is de regeling streng voor de aannemer en eenvoudig voor u: de korting loopt vanaf de eerste werkdag na de opleveringstermijn, zonder dat er een brief nodig is.
Twee punten geven in de praktijk discussie. Het eerste is welke dagen tellen. Het bestek drukt de opleveringstermijn uit in werkbare werkdagen, in kalenderdagen, -weken of -maanden, of als een vaste datum (paragraaf 8 lid 1). Voor dagen na de termijn die geen werkdag zijn, wordt geen korting opgelegd; wilt u ook over weekenden en feestdagen korten, dan moet het bestek daarvan afwijken. Die keuze bepaalt ook wat er met slecht weer gebeurt. Is de termijn in werkbare werkdagen uitgedrukt, dan tellen onwerkbare dagen al niet mee in de termijn. Is hij dat niet, dan gelden onwerkbare dagen alleen als overmacht als de vertraging die zij veroorzaken van ongewone duur is (paragraaf 42 lid 3). Het tweede is de hoogte. Noemt het bestek geen bedrag, dan is de korting € 60 per dag, een bedrag dat bij een serieus project nauwelijks iets betekent. Neem het kortingsbedrag daarom bewust op en stem het af op de schade die een dag vertraging u werkelijk kost.
Korting of schadevergoeding: in beginsel één van de twee
Dat maakt de hoogte van de korting belangrijker dan ze lijkt. Een korting van een paar honderd euro per dag dekt bij een bedrijfspand dat niet in gebruik kan worden genomen vaak maar een fractie van de gederfde huur of de kosten van tijdelijke huisvesting. Wie meer wil kunnen vorderen, regelt dat het beste vooraf: een hogere korting, of een bepaling dat de korting geldt onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Is dat niet gebeurd, dan kunt u de rechter of arbiter vragen naast de korting aanvullende schadevergoeding toe te kennen (artikel 6:94 lid 2 BW). Andersom kan de aannemer bij een korting die buiten verhouding staat tot de werkelijke schade om matiging vragen (artikel 6:94 lid 1 BW). Bij matiging krijgt u nooit minder dan de schadevergoeding waar u op grond van de wet recht op heeft.
Voor beide is de drempel hoog. De Hoge Raad oordeelt dat de rechter pas mag matigen als toepassing van het beding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hij let dan niet alleen op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het wordt ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, herhaald in HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). Voor aanvullende schadevergoeding naast de korting geldt in de wet dezelfde strenge maatstaf: de billijkheid moet het klaarblijkelijk eisen.
Termijnverlenging: het verweer dat bijna altijd komt
Vrijwel elke vertragingsdiscussie loopt vast op de vraag wie de vertraging veroorzaakte. Onder de UAV heeft de aannemer recht op termijnverlenging als door overmacht, door omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen of door bestekswijzigingen en wijzigingen in de uitvoering niet van hem kan worden gevergd dat hij op tijd oplevert (paragraaf 8 lid 5 UAV 2012). Wie als opdrachtgever te laat beslist of te laat aanlevert, kan de vertraging dus niet op de aannemer afwentelen. Buiten de UAV volgt hetzelfde uit de regel dat een schuldeiser die de nakoming zelf verhindert, in verzuim kan komen (artikel 6:58 BW). Werken er meerdere aannemers op hetzelfde project, dan ligt de coördinatie bij de directie van de opdrachtgever, tenzij het bestek anders bepaalt (paragraaf 31 lid 2). Vertraging door een andere aannemer die u zelf heeft ingeschakeld, kan daarom voor uw rekening komen.
Vaak hebben beide partijen bijgedragen aan de vertraging. Lopen een oorzaak aan uw kant en een oorzaak aan de kant van de aannemer gelijktijdig, dan spreekt men van samenlopende vertraging. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden overwoog in een tussenarrest dat de opdrachtgever over zo'n periode geen recht heeft op de contractuele korting, en de aannemer evenmin op vergoeding van zijn vertragingskosten, omdat er in die periode ook een hem toe te rekenen oorzaak speelde (Hof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7797, r.o. 2.23 en 2.24). Wat er na zo'n periode overblijft, kan weer wel tot korting leiden. Daarom loont het om per oorzaak bij te houden wanneer zij begon en eindigde.
Voor u betekent dat: leg elke wijziging schriftelijk vast, met de vraag of zij gevolgen heeft voor de termijn, en reageer direct en schriftelijk wanneer de aannemer een verlenging claimt die u niet terecht vindt. Een verlenging die maanden later voor het eerst wordt opgevoerd, is moeilijker te weerleggen als uw eigen dossier stil is.
Zonder kortingsregeling: welke schade u verhaalt
Schadevergoeding wegens vertraging volgt dan de gewone regels: de aannemer moet in verzuim zijn (artikel 6:74 BW), en vergoed wordt de schade die zo met de vertraging samenhangt dat zij hem kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Bij bedrijfsvastgoed gaat het meestal om een huurder die later kan intrekken en dus later huur betaalt, om bouwrente die doorloopt, en om de kosten van een tijdelijke locatie. Leg die posten per maand vast, met de stukken erbij: de huurovereenkomst met de ingangsdatum, de renteoverzichten van de bank, de facturen van de tijdelijke huisvesting.
Het algemene kader voor aansprakelijkheid en schadeberekening tussen ondernemingen leest u in ons artikel over aansprakelijkheid in zakelijke verhoudingen.
Het dossier dat u vanaf de eerste dag bijhoudt
Vier dingen maken in een procedure of arbitrage het verschil. Een planning bij de start, en elke herziening met datum. Bouwverslagen of een bouwdagboek waarin de voortgang en de bezetting per week staan. Een eigen registratie van onwerkbare dagen naast die van de aannemer, met de weersgegevens van de dichtstbijzijnde meetpost. En wijzigingsopdrachten die u alleen schriftelijk geeft, met een vraag naar de gevolgen voor prijs en termijn.
Valt de aannemer helemaal stil, dan verschuift de vraag van vertraging naar de vraag of u het werk door een ander mag laten afmaken. Gaat hij failliet, dan gelden andere regels; zie ons artikel over een aannemer die failliet gaat tijdens de bouw. Het bredere kader van wanprestatie en oplevering staat in ons artikel over het bouwgeschil met een aannemer.
Bronnen en vindplaatsen
De belangrijkste vindplaatsen bij dit artikel. Wetteksten via wetten.overheid.nl (de officiële publicatie), uitspraken via rechtspraak.nl.
Wetgeving
- Artikel 6:58 BW
- Artikel 6:74 BW
- Artikel 6:82 BW
- Artikel 6:83 BW
- Artikel 6:92 BW
- Artikel 6:94 BW
- Artikel 6:98 BW
- Artikel 7:750 BW
Rechtspraak
Veelgestelde vragen
Moet ik de aannemer in gebreke stellen voordat de korting verschuldigd is?
Niet onder de UAV 2012: de korting is verschuldigd door het enkele verstrijken van de opleveringstermijn. Buiten de UAV, of wanneer u schadevergoeding op grond van de wet vordert, hangt het ervan af of de termijn fataal is; is hij dat niet, dan is eerst een ingebrekestelling nodig.
Mag ik de korting inhouden op de laatste termijnbetaling?
Ja. Onder de UAV 2012 worden kortingen bij de eerstvolgende betalingstermijn ingehouden, en zo nodig bij de termijnen daarna (paragraaf 42 lid 6). Buiten de UAV kunt u een opeisbare kortingsvordering in beginsel verrekenen met wat u de aannemer nog verschuldigd bent. Houd er rekening mee dat de aannemer zich op termijnverlenging zal beroepen; houd niet meer in dan u kunt onderbouwen.
Telt een regenachtige dag mee voor de korting?
Dat hangt af van hoe de termijn in het bestek staat. Is hij uitgedrukt in werkbare werkdagen, dan telt een werkdag niet mee in de termijn als door omstandigheden buiten de aannemer om, zoals het weer, ten minste vijf uur niet kon worden gewerkt door het grootste deel van de ploeg of de machines (paragraaf 8 lid 2 UAV 2012). Is hij uitgedrukt in kalenderdagen of als vaste datum, dan geldt slecht weer alleen als overmacht als de vertraging van ongewone duur was (paragraaf 42 lid 3).
Verder op deze site
Het bredere onderwerp: Vastgoed advocaat in Amsterdam: huur, koop en bouw →
Advocaat ondernemingsrecht en vastgoed in Amsterdam Zuidas. Schrijft deze kennisbank voor ondernemers die eerst zelf willen begrijpen waar ze staan.
Verwante artikelen
Een huur- of vastgoedkwestie bespreken?
In een kosteloos eerste gesprek van 30 minuten hoort u waar u staat en wat de logische volgende stap is.